Pour être soumis à la loi de 1948, un logement doit être construit avant le 1er septembre 1948 dans certaines communes de plus de 10 000 habitants ou à proximité de ces communes. Le locataire doit aussi être entré dans les lieux avant le 23 décembre 1986. Nous vous expliquons.
Quelles sont les spécificités du bail d’un logement soumis à la loi de 1948 ?
Le bail n'est pas obligatoirement écrit. La location peut donc être verbale.
Le contenu du bail n'est pas réglementé.
Il n'existe pas de durée minimale pour le bail. Tout dépend de la durée convenue entre le propriétaire et le locataire lors de la signature du bail. Le bail à durée indéterminée est autorisé.
Que détermine la catégorie d’un logement soumis à la loi de 1948 ?
Chaque logement soumis à la loi de 1948 est classé dans une catégorie, selon ses équipements et son confort.
La catégorie du logement détermine le montant maximum de loyer que le propriétaire peut exiger de son locataire.
Le classement se fait par logement et non par immeuble. En effet, dans un même immeuble, il peut y avoir des logements de qualités diverses notamment selon leur situation dans celui-ci (niveau, accès...).
Peut-on augmenter en cours de bail le loyer d’un logement soumis à la loi de 1948 ?
Le propriétaire peut augmenter le loyer une fois par an (on parle de révision annuelle), ou après avoir réalisé des travaux modificatifs :
Révision annuelle
Les règles sont différentes selon que le logement est ou non dans l'agglomération parisienne (Paris, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, certaines communes en Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne, Val-d'Oise).
Agglomération parisienne
Le loyer peut être augmenté au 1er juillet de chaque année.
Le taux d'augmentation applicable est de :
- 0,78 % à partir du 1er juillet 2026
- 1,40 % du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026
Mais après cette augmentation, le loyer ne peut pas dépasser un montant maximum.
Pour connaître ce montant maximum, il faut multiplier la surface corrigée du logement par le prix de base au m2.
Le prix de base au m2 à utiliser dépend de la catégorie du logement :
| Prix de base au m² de surface corrigée | ||
| Catégorie du logement | Pour chacun des 10 premiers m² | Pour chaque autre m² |
| II A | 14,11 € | 8,37 € |
| II B | 9,70 € | 5,20 € |
| II C | 7,44 € | 3,93 € |
| III A | 4,49 € | 2,38 € |
| III B | 2,66 € | 1,38 € |
| IV | 0,26 € | 0,12 € |
Exemple
Pour un logement de type II C, avec une surface corrigée de 43 m2 :
(7,44 € x 10) + (3,93 € x 33) = 204,09 €
L'augmentation annuelle ne doit pas avoir pour effet de rendre le loyer supérieur à 204,09 €.
Autre commune
Le loyer peut être augmenté au 1er juillet de chaque année.
Le taux d'augmentation applicable est de :
- 0,78 % à partir du 1er juillet 2026
- 1,40 % du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026
Mais après cette augmentation, le loyer ne peut pas dépasser un montant maximum.
Pour connaître ce montant maximum, il faut multiplier la surface corrigée du logement par le prix de base au m2.
Le prix de base au m2 à utiliser dépend de la catégorie du logement :
| Catégorie du logement | Prix de base au m² de surface corrigée | |
| Pour chacun des 10 premiers m² | Pour chaque autre m² | |
| II A | 11,52 € | 6,87 € |
| II B | 7,94 € | 4,32 € |
| II C | 6,06 € | 3,26 € |
| III A | 3,68 € | 2,06 € |
| III B | 2,19 € | 1,15 € |
| IV | 0,26 € | 0,12 € |
Exemple
Pour un logement de type II C avec une surface corrigée de 43 m2 :
(6,06 € x 10) + (3,26 € x 33) = 168,18 €
L'augmentation annuelle ne doit pas avoir pour effet de rendre le loyer supérieur à 168,18 €.
Travaux modificatifs
Les règles sont différentes selon que le logement est ou non dans l'agglomération parisienne (Paris, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, certaines communes en Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne, Val-d'Oise).
Agglomération parisienne
Le loyer peut être augmenté au 1er juillet de chaque année.
Le taux d'augmentation applicable est de :
- 0,78 % à partir du 1er juillet 2026
- 1,40 % du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026
Mais après cette augmentation, le loyer ne peut pas dépasser un montant maximum.
Pour connaître ce montant maximum, il faut multiplier la surface corrigée du logement par le prix de base au m2.
Le prix de base au m2 à utiliser dépend de la catégorie du logement :
| Prix de base au m² de surface corrigée | ||
| Catégorie du logement | Pour chacun des 10 premiers m² | Pour chaque autre m² |
| II A | 14,11 € | 8,37 € |
| II B | 9,70 € | 5,20 € |
| II C | 7,44 € | 3,93 € |
| III A | 4,49 € | 2,38 € |
| III B | 2,66 € | 1,38 € |
| IV | 0,26 € | 0,12 € |
Exemple
Pour un logement de type II C, avec une surface corrigée de 43 m2 :
(7,44 € x 10) + (3,93 € x 33) = 204,09 €
L'augmentation annuelle ne doit pas avoir pour effet de rendre le loyer supérieur à 204,09 €.
Autre commune
Le loyer peut être augmenté au 1er juillet de chaque année.
Le taux d'augmentation applicable est de :
- 0,78 % à partir du 1er juillet 2026
- 1,40 % du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026
Mais après cette augmentation, le loyer ne peut pas dépasser un montant maximum.
Pour connaître ce montant maximum, il faut multiplier la surface corrigée du logement par le prix de base au m2.
Le prix de base au m2 à utiliser dépend de la catégorie du logement :
| Catégorie du logement | Prix de base au m² de surface corrigée | |
| Pour chacun des 10 premiers m² | Pour chaque autre m² | |
| II A | 11,52 € | 6,87 € |
| II B | 7,94 € | 4,32 € |
| II C | 6,06 € | 3,26 € |
| III A | 3,68 € | 2,06 € |
| III B | 2,19 € | 1,15 € |
| IV | 0,26 € | 0,12 € |
Exemple
Pour un logement de type II C avec une surface corrigée de 43 m2 :
(6,06 € x 10) + (3,26 € x 33) = 168,18 €
L'augmentation annuelle ne doit pas avoir pour effet de rendre le loyer supérieur à 168,18 €.
Comment mettre fin au bail d’un logement soumis à la loi de 1948 ?
Tout dépend de la personne qui veut mettre fin au bail :
En tant que propriétaire
Il existe 2 possibilités :
À l'échéance du bail
Le propriétaire qui veut reprendre le logement peut le faire à l'échéance du bail, à la condition de donner préalablement son congé (préavis) au locataire.
À tout moment
Le propriétaire peut faire sortir le logement des règles de la loi de 1948, lorsque le locataire a des revenus supérieurs à un montant minium et que le logement est de catégorie II B ou II C.
En tant que locataire
Le locataire qui veut quitter définitivement le logement peut le faire à tout moment, à la condition de donner préalablement son congé (préavis) au propriétaire.
Que devient le bail du logement soumis à la loi de 1948 au décès du locataire ?
Tout dépend de la situation :
Le logement est habité
Le bail est résilié automatiquement.
Le droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée est transféré aux personnes suivantes :
- Soit l'époux ou le partenaire de Pacs du locataire
- Soit, jusqu'à leur majorité, les enfants mineurs qui vivent effectivement avec le locataire depuis plus d'un an
- Soit l’ascendant qui vit effectivement avec le locataire depuis plus d'un an
- Soit la personne handicapée qui vit effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, à la condition qu'elle reçoit l'une de ces 3 aides (pension de grand invalide de guerre, ou rente d'invalide du travail correspondant à une incapacité au moins égale à 80 %, ou allocation versée à toute personne ayant au moins 80 % d'incapacité permanente).
Si plusieurs personnes réclament le transfert du droit au maintien dans les lieux, c'est le juge qui décidera en tenant compte des intérêts de chacun.
Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Le logement devient vacant
Le bail est résilié automatiquement.
Le logement étant devenu vacant, il ne peut pas être reloué avec les règles de la loi de 1948.
Que devient le bail du logement soumis à la loi de 1948 en cas d’abandon par le locataire ?
Tout dépend de la situation :
Le logement est habité
Le bail est résilié automatiquement.
Le droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée est transféré aux personnes suivantes :
- Soit l'époux ou le partenaire de Pacs du locataire
- Soit, jusqu'à leur majorité, les enfants mineurs qui vivent effectivement avec le locataire depuis plus d'un an
- Soit l’ascendant qui vit effectivement avec le locataire depuis plus d'un an
- Soit la personne handicapée qui vit effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, à la condition qu'elle reçoit l'une de ces 3 aides (pension de grand invalide de guerre, ou rente d'invalide du travail correspondant à une incapacité au moins égale à 80 %, ou allocation versée à toute personne ayant au moins 80 % d'incapacité permanente).
Si plusieurs personnes réclament le transfert du droit au maintien dans les lieux, c'est le juge qui décidera en tenant compte des intérêts de chacun.
Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Le logement devient vacant
Le bail est résilié automatiquement.
Le logement étant devenu vacant, il ne peut pas être reloué avec les règles de la loi de 1948.
Source : Service-Public.gouv.fr (Direction de l'information légale et administrative). Réutilisée sous Licence Ouverte (Etalab). Ce site est indépendant et n'est pas édité par l'administration.
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