Qu'est-ce que l'usage exclusif d'une partie commune et quelles sont les conditions de son utilisation ? Nous vous présentons les informations à connaître.
Qu'est-ce qu'une partie commune à usage exclusif ?
En principe, les parties communes de l'immeuble ont un usage collectif. Un usage privatif peut néanmoins être accordé à un copropriétaire. Dans ce cas, la partie commune est affectée à l'usage ou à l'utilité exclusif de son lot de copropriété.
Ce droit de jouissance privatif permet ainsi à un copropriétaire de bénéficier, de manière exclusive, de l’usage d’une partie commune de l’immeuble sans toutefois en devenir propriétaire.
En pratique, cet usage exclusif concerne certaines parties communes attenantes au lot (par exemple, balcon, terrasse, jardin, cours, combles, couloir).
Comment est attribué l'usage exclusif d'une partie commune ?
L'attribution de l'usage exclusif d'une partie commune provient soit du règlement de copropriété, soit d'une décision prise en assemblée générale.
Des spécificités s'appliquent en fonction de la date de création de la copropriété :
Copropriété antérieure au 1er juillet 2022
Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, l'absence de mention dans le règlement de copropriété de parties communes à usage exclusif est sans conséquence sur leur existence.
Le syndicat des copropriétaires doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la question de la mention de parties communes à jouissance privative dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité simple.
Copropriété postérieure au 1er juillet 2022
Pour les immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022, les parties communes à usage exclusif doivent obligatoirement être mentionnées dans le règlement de copropriété.
Si le syndicat des copropriétaires souhaite accorder un droit de jouissance privatif qui n'est pas prévu dans le règlement de copropriété, il doit voter en assemblée générale :
- L'accord des copropriétaires à la double majorité ou à l'unanimité si ce droit de jouissance porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux conditions de jouissance des autres occupants
- Et la modification du règlement de copropriété (ajout de la nouvelle partie commune à usage exclusif).
Quelles sont les conditions d'utilisation d'une partie commune à usage exclusif ?
Le copropriétaire qui bénéficie d'un droit de jouissance privatif d'une partie commune doit respecter plusieurs règles.
Ainsi, l'usage de la partie commune :
- Doit respecter la destination de l'immeuble
- Doit être conforme à l'usage affecté par le règlement de copropriété et l'état descriptif de division (par exemple, un jardin ne peut pas être transformé en parking ou en terrasse)
- Ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires (par exemple, créer des nuisances pour le voisinage)
- Ne doit pas affecter la partie commune ou son aspect extérieur. Le copropriétaire peut uniquement effectuer de menus travaux, légers aménagements ou petites installations modulables et enlevables à tout moment (bacs à fleurs, mobilier de jardin etc.). En effet, sauf si le règlement de copropriété l'autorise, il est interdit d'édifier des constructions (abri de jardin, pergola, véranda, etc.), de creuser le sol, de cloisonner ou de surélever la partie commune. Dans ce cas, le copropriétaire doit obtenir l'autorisation du syndicat des copropriétaires. Cette décision est votée en assemblée générale à la majorité absolue (dite majorité de l'article 25) pour les transformations légères et à la double majorité (dit majorité de l'article 26) pour les constructions. Sinon, le syndicat des copropriétaires peut demander la destruction des aménagements ou des constructions interdites ainsi que la remise en état des lieux.
Par ailleurs, les obligations en matière d'entretien de la partie commune à usage exclusif sont prévues par le règlement de copropriété. Il peut ainsi être décidé que l'entretien et les travaux de réparation sont à la charge de la copropriété ou répartir cette mission entre le copropriétaire et le syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires peut-il engager des travaux sur une partie commune à usage exclusif ?
Oui. Le droit de jouissance privative n’empêche pas les parties communes concernées de rester sous le contrôle et la gestion du syndicat des copropriétaires, qui en assume l’entretien et la conservation, sauf stipulation contraire dans le règlement de copropriété.
Le syndic doit toutefois informer le copropriétaire concerné dans un délai raisonnable (sauf urgence pour motif impératif de sécurité ou de conservation des biens).
Qui paye les charges d'une partie commune à usage exclusif ?
En principe, les charges des parties communes à usage exclusif reviennent au syndicat des copropriétaires. Cela signifie que tous les copropriétaires participent au paiement de ces charges, en fonction de leur quote-part.
Toutefois, le règlement de copropriété peut prévoir une répartition différente. Par exemple, il peut imposer que les charges portant sur l’entretien courant de cette partie commune soient à la charge du copropriétaire qui en bénéficie.
L'usage exclusif d'une partie commune peut-il être remis en cause ?
L'usage exclusif d'une partie commune figurant peut être remis en cause. Il faut toutefois obtenir l'accord du propriétaire concerné.
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