Le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal qui décide de vendre son local doit en informer son locataire. Celui-ci bénéficie alors d'un droit de préférence (également appelé droit de préemption) qui lui permet d'être prioritaire pour racheter le local.
Quels sont les locaux concernés par le droit de préférence du locataire ?
Le locataire d'un local à usage commercial ou artisanal bénéficie d'un droit de préférence en cas de vente de ce local. Ce droit ne peut pas être écarté dans le bail commercial.
Le locataire est également prioritaire en cas de vente d'un local mixte, c'est-à-dire d'un local à usage à la fois commercial et d'habitation.
Lorsqu'un bail commercial est à usage de bureaux, le locataire est prioritaire uniquement si les bureaux sont loués dans le cadre d'une activité commerciale. C'est par exemple le cas de locaux loués à une société commerciale exerçant l'activité libérale d'expertise comptable qui effectue des actes de commerce..
Le locataire d'un local commercial n'est pas prioritaire en cas de vente d'un emplacement de parking.
À compter du 28 mai 2026, une nouvelle définition du local à usage commercial va s’appliquer aux ventes de locaux. Le local à usage commercial est un local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou d’une activité de commerce de gros ou de prestations de service à caractère commercial. Les réserves et les emplacements voisins du local font partie du local à usage commercial. En revanche, les bureaux et les entrepôts n’entrent pas dans la définition du local à usage commercial. Le droit de préemption du locataire ne s’applique donc pas aux bureaux et aux entrepôts.
Quelles sont les ventes dans lesquelles le droit de préférence du locataire est exclu ?
Le droit de préférence du locataire est exclu dans les cas suivants :
- Vente unique concernant plusieurs locaux d'un ensemble commercial, c'est-à-dire implantation sur un même site de plusieurs commerces ayant une structure ou une gestion commune (par ex : un hypermarché et un magasin contigu exploité par la même société)
- Vente unique concernant plusieurs locaux commerciaux loués à des locataires différents (on parle alors de locaux commerciaux distincts). C'est l'opération par laquelle au moins deux lots à usage commercial ou artisanal sont vendus. Par exemple, l'exploitation d'un commerce de café, bar, restaurant dans un premier lot et l'exploitation d'un commerce de charcutier, tripier et comestibles dans un second lot.
- Vente d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial
- Vente globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux : le droit de préférence est également exclu en cas de cession globale d’un immeuble avec un seul local commercial
- Vente d'un local à son conjoint, ou à son ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint.
Le propriétaire qui souhaite vendre son local commercial doit-il informer le locataire ?
Le propriétaire doit informer le locataire de son projet de vente de son local commercial. Le locataire dispose alors d'un mois pour répondre et se porter acquéreur s'il le souhaite.
Obligation préalable d’information du locataire
Le propriétaire qui souhaite vendre un local commercial doit d'abord avertir son locataire de son projet.
Il informe le locataire de son projet de vente par l'un des moyens suivants :
- Soit par lettre recommandée avec avis de réception
- Soit par lettre remise en main propre contre récépissé ou signature
Cette lettre du propriétaire est considérée comme une offre de vente faite au locataire.
Elle doit obligatoirement préciser les conditions de la vente du local, c'est-à-dire le prix (ou les modalités de paiement du prix) et les éventuelles charges. Elle doit également mentionner les alinéas de l'article L 145-46 du code de commerce.
Mentions à insérer dans la lettre d'information au locataire
Le propriétaire doit reproduire dans la lettre l'article suivant du code de commerce :
« Article L145-46 du code de commerce :
Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. »
Un propriétaire qui vend le local commercial sans avoir préalablement proposé le local au locataire risque la nullité de la vente. En effet, le locataire qui n'a pas été informé peut saisir le tribunal judiciaire dans un délai de 2 ans à compter du moment où il a eu connaissance de la vente pour demander l'annulation de la vente.
Tribunal judiciaire ou tribunal de proximité
Réponse du locataire
Dès réception de l'information par le propriétaire, le locataire peut se porter acquéreur s'il est intéressé par le local. Il dispose d'1 mois pour accepter ou refuser l'offre de vente.
Acceptation de l'offre de vente par le locataire
À compter de l’envoi de sa réponse au propriétaire, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour la réalisation de la vente (c'est-à-dire pour signer l'acte devant le notaire). Il ne peut pas négocier le prix et les conditions proposées dans l'offre de vente.
Si le locataire a recours à un prêt, le délai pour la réalisation de la vente est de 4 mois.
Si la vente n'est pas conclue dans ces délais, le propriétaire est libéré vis-à-vis du locataire et peut accepter d'autres offres.
Refus de l'offre de vente par le locataire ou absence de réponse du locataire
Si le locataire refuse l'offre de vente du local, le propriétaire est libre de vendre à une autre personne.
L'absence de réponse du locataire dans un délai d'un mois équivaut à un refus de l'offre de vente.
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