Un contrat est qualifié de bail à ferme lorsqu'il réunit toutes les conditions ou caractéristiques de ce que l'on appelle le statut du bail à ferme (ou statut du fermage). Ce statut est composé d'un ensemble de règles et clauses obligatoires pour les parties.
Définition du bail à ferme
Le bail à ferme est un contrat de bail qui fait partie de la catégorie plus générale des baux ruraux. Cette catégorie de baux concerne l'organisation de l'exercice d'une activité agricole en milieu rural.
Un bail à ferme est conclu entre un propriétaire (bailleur) de terres ou bâtiments à usage agricole et un exploitant (ou aussi appelé preneur) qui en devient locataire.
C'est un bail rural particulier car il est soumis à un ensemble de règles obligatoires que l'on appelle le statut du fermage (ou statut du bail à ferme). Ces règles ont pour but de stabiliser la situation du preneur en créant un cadre protecteur pour son activité. Elles lui garantissent notamment une certaine durée d’exploitation, un encadrement du loyer ou encore un droit au renouvellement du bail.
Le bail à ferme est le type de bail rural le plus répandu.
Baux intégralement soumis au statut du bail à ferme
Le statut du bail à ferme (ou statut du fermage) désigne l’ensemble de règles obligatoires auxquelles le bailleur (propriétaire) et le preneur (locataire) ne peuvent pas renoncer lorsque ses conditions sont réunies. On dit alors que ce statut est d'ordre public.
Il existe 3 situations dans lesquelles le statut du fermage s'applique en totalité au contrat :
- Lorsque les 3 caractéristiques essentielles du statut du fermage sont présentes.
- Lorsque l'activité envisagée figure sur la liste des activités agricoles obligatoirement soumises au statut.
- Lorsque le contrat est assimilé par la loi à un bail à ferme obligatoirement soumis au statut.
Caractéristiques essentielles du statut du fermage
Le statut du fermage est obligatoirement appliqué à un contrat lorsque celui-ci présente toutes les caractéristiques suivantes :
- Mise à disposition d'un immeuble à usage agricole, c'est-à-dire des terres (ou parcelles), des bâtiments d'exploitation et/ou une habitation.
Exploitation de cet immeuble pour y exercer une activité agricole. Il s'agit des activités suivantes :
- Maîtrise et exploitation d'un cycle biologique (ou même uniquement d’une seule étape de ce cycle) de caractère végétal ou animal. Cette activité inclut par exemple les activités d’élevage.
- Activités qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation d'un cycle biologique. Cela correspond par exemple à la transformation et le conditionnement des produits de la ferme en fromages, confitures, charcuteries, à la commercialisation des produits de la ferme, ou à l’agrotourisme.
- Caractère onéreux du contrat. Le bail rural doit ainsi prévoir une contrepartie à la charge du preneur (locataire), c’est-à-dire, dans la quasi-totalité des cas, un loyer (qu’on appelle le fermage). Le montant de ce loyer est encadré par la loi.
Baux soumis au statut du fermage en raison de la nature de l'activité
Bailleur et locataire ont parfois l'obligation de soumettre leur bail au statut du fermage uniquement en raison de la nature de l'activité exercée. Cela concerne les activités suivantes :
- Baux d'élevage hors sol et apicole
- Baux d'exploitation de marais salants
- Baux d'exploitation d'étangs et bassins d’élevage piscicole
- Baux d'établissements horticoles
- Baux de culture maraichère et champignonnière
- Certaines activités équestres (entretien et préparation des équidés, à l'exception des activités de spectacle)
Contrats assimilés à des baux à ferme
Certains contrats sont assimilés par la loi à des baux à ferme, lorsqu'ils en présentent en réalité toutes les caractéristiques. Le statut du fermage leur est donc obligatoirement appliqué. Les contrats que la loi assimile à des baux à ferme sont les suivants :
- Vente d'herbe : un propriétaire vend l'herbe de son pré à un agriculteur qui y réalise la fenaison ou qui y fait paître ses animaux. Lorsque cette vente d'herbe est consentie par le propriétaire chaque année au même agriculteur, elle est considérée comme un bail rural soumis au statut (Il en va autrement lorsque par exemple les ventes d'herbe interviennent de façon occasionnelle, sans régularité, et impliquent différents acquéreurs : dans ce cas il ne s'agit pas d'un bail rural car ses caractéristiques ne sont pas réunies). Plus généralement, cela concerne tous les contrats de cession exclusive de fruits : ce sont des contrats dans lesquels le propriétaire cède régulièrement la totalité des fruits de son exploitation à un acquéreur qui s'engage à les récolter. Ces contrats sont assimilés à des baux à ferme soumis au statut du fermage.
- Prise en pension d'animaux : un propriétaire de terres ou de bâtiments agricoles prend en garde, surveille, nourrit et soigne les animaux d'un tiers contre un paiement. Lorsque les obligations pesant en principe sur le propriétaire des terres ou bâtiments sont effectivement exécutées par le propriétaire des animaux (par exemple l'obligation d'entretenir le terrain, de réparer les clôtures, de tailler des haies...), alors le contrat est un bail rural obligatoirement soumis au statut du fermage.
Baux partiellement soumis au statut du fermage
Dans certains cas, bien que les conditions d'application du statut soient réunies, le bailleur (propriétaire) et le preneur (locataire) peuvent en écarter certaines règles en principe obligatoires. Ainsi, une partie du contenu du bail peut être négociée plus librement entre eux.
Il arrive même parfois que l'application du statut soit très résiduelle et se limite à une seule règle.
Les baux partiellement soumis au statut du fermage sont les suivants :
Bail de petite parcelle
Définition du bail de petite parcelle
Ce bail est un contrat de location de terres agricoles de petites surfaces. En général, la superficie maximum varie selon la nature de la parcelle (vergers, pépinières, vignes, étang...). Par exemple, dans le département de l'Aude, la superficie à ne pas dépasser pour bénéficier d'un bail de petite parcelle est d'1 hectare lorsqu'il s'agit de vignes ou de vergers.
Cette superficie maximale est fixée par un arrêté du préfet de département.
Le bail de petite parcelle peut déroger partiellement au statut s'il remplit toutes les conditions suivantes :
- La parcelle ne doit pas dépasser la superficie fixée par arrêté du préfet de département.
- La parcelle ne doit pas constituer un corps de ferme.
- La parcelle ne doit pas constituer une partie essentielle de l'exploitation du preneur (locataire).
- La parcelle ne doit pas avoir fait l'objet d'une division depuis moins de neuf ans avant la date de renouvellement du bail.
Application partielle du statut
Lorsque le contrat remplit toutes les conditions du bail de petite parcelle, bailleur et preneur peuvent déroger aux règles suivantes du statut du fermage :
- Exigence d’un bail écrit
- Durée minimale de 9 ans
- Droit au renouvellement du bail
- Obligation de respecter les formes et délais du congé
- Droit de reprise tous les 3 ans ou tous les 6 ans
- Encadrement du prix du fermage (loyer)
- Droit de préemption du preneur
Dans un bail de petite parcelle, certaines règles du statut restent néanmoins obligatoires. Il s'agit des règles suivantes :
- Règles encadrant l'indemnité du preneur sortant
- Règles concernant la cession ou la sous-location
- Règles concernant le droit de résiliation du bail par le bailleur
- Règles concernant le tribunal compétent en cas de litige entre les parties
Évolution des conditions lors de chaque renouvellement du bail
Lors de chaque renouvellement du bail de petite parcelle, les parties devront s'assurer que la nature et la surface de cette parcelle respectent bien les exigences fixées par le dernier arrêté préfectoral en vigueur. Celui-ci peut en effet avoir changé depuis la conclusion du bail précédent.
Location annuelle renouvelable avant l'installation d'un descendant
Une location d'1 an renouvelable peut être consentie par un bailleur, dans l'attente de l'installation future d'un ou plusieurs de ses descendants.
Les parties peuvent renouveler cette location dans la limite de 6 années maximum.
Conditions
Pour déroger partiellement au statut du fermage, cette location annuelle doit réunir toutes les conditions suivantes :
- Le preneur (locataire) doit être un exploitant agricole déjà installé sur une exploitation.
- La surface de cette exploitation doit respecter les règles relatives au contrôle des structures. Cela signifie qu'elle doit être au moins égale au seuil à partir duquel une autorisation d'exploiter est nécessaire.
- La location ne peut pas durer plus de 6 années (compte tenu des renouvellements successifs).
- Le ou les descendants à installer doivent être désignés nommément dans le contrat de location annuelle.
Application partielle du statut du fermage
L'application du statut du fermage n'est que partielle dans le cadre de cette location annuelle puisque les règles suivantes ne sont plus obligatoires :
- Durée du bail de 9 ans minimum
- Droit au renouvellement du bail
- Règles encadrant le congé du locataire (exploitant)
- Règles concernant aux indemnités du locataire sortant
- Règles concernant la cession du bail à un descendant de l'exploitant
- Règles concernant les échanges ou la location de parcelles
Toutes les autres règles du statut du fermage continuent de s'appliquer au contrat. C'est le cas notamment des règles encadrant le montant du loyer.
Sanction si le descendant ne s'installe pas après les 6 années
Si le descendant ou les descendants désignés au contrat ne sont toujours pas installés à l’issue d’une période de 6 ans maximum, la location se transforme automatiquement en un bail rural soumis intégralement au statut du fermage.
Dans ce cas, le délai de 9 ans du bail à ferme démarre à la fin de la 6e année de location.
Le loyer doit alors être fixé par accord amiable entre les parties. Le tribunal paritaire des baux ruraux peut être saisi si aucun accord n'est trouvé.
Tribunal paritaire des baux ruraux
Bail conclu dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire
Lorsqu'un bail est conclu à l'occasion d'une procédure de redressement judiciaire à l'encontre du preneur les parties ont l'obligation d'appliquer la règle du statut du fermage, concernant l'indemnité de sortie du preneur (locataire).
Bail du domaine de l’État, des collectivités territoriales, de leurs groupements et de leurs établissements publics
Lorsqu'ils portent sur une exploitation agricole, ces baux sont soumis aux règles du statut du fermage à l'exception des suivantes :
- Absence de droit au renouvellement du bail si le bailleur (propriétaire) a informé le preneur (locataire), 18 mois avant la fin du bail, de sa décision d'utiliser les biens loués à une fin d'intérêt général.
- Absence de droit de préemption du locataire en cas de vente des biens loués, si cette vente est consentie à un organisme ayant un but d'intérêt public, et si les biens sont nécessaires à la réalisation de cet objectif.
- Possibilité pour le bailleur de résilier à tout moment le bail (sans besoin d'une inexécution de ses obligations par le preneur), lorsque ces biens sont nécessaires à la réalisation d'un projet déclaré d'utilité publique. Il peut par exemple s'agir par exemple de la construction d'une infrastructure de communication, ou d'une ligne de chemin de fer. Cette résiliation peut porter sur tout ou partie des biens loués.
Certains baux conclus par une SAFER
Il peut arriver qu'une société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) conclue, avec un preneur (exploitant), un bail portant sur des terres ou bâtiments agricoles qu'un propriétaire a simplement mis à sa disposition (sans passer par un contrat de bail).
Il y a dans cette situation deux contrats différents : une mise à disposition (à la SAFER) et un contrat de bail (par la SAFER). Ces deux contrats comportent quelques particularités au regard du statut du fermage :
Concernant la mise à disposition par le propriétaire au profit de la SAFER
- Ce contrat de mise à disposition n'est pas soumis au statut du fermage.
- Sa durée est de 6 ans maximum.
- Il peut être renouvelé une fois.
Concernant le bail conclu par la SAFER au profit d'un preneur
- Seule la détermination du loyer est soumise au statut du fermage.
- Le bail doit préciser les améliorations que le preneur (exploitant) s'engage à effectuer et les indemnités qu'il percevra en fin de bail.
- À l'expiration du bail conclu par la SAFER, si sa durée est supérieure à 6 ans, le preneur en place est prioritaire si le propriétaire souhaite louer à nouveau son exploitation. Le locataire bénéficie donc de ce que l'on appelle un droit de préférence.
Baux et contrats exclus du statut du fermage
Certains contrats sont totalement exclus du statut du bail à ferme, même s'ils en présentent toutes les caractéristiques.
Il s'agit notamment des contrats suivants :
- Location portant sur des forêts ou des biens relevant du domaine forestier.
- Location conclue pour assurer l'entretien d'un terrain à proximité d'une dépendance d'un immeuble à usage d'habitation. C'est par exemple le cas lorsque le propriétaire d'une parcelle de bois accolée à une maison conclut avec un tiers une convention d'entretien, et que ce tiers se contente uniquement d'entretenir sans jamais exploiter ou cultiver la parcelle.
- Convention d'occupation précaire (COP) permettant au preneur (exploitant) et son conjoint ou partenaire pacsé(e) de rester dans les lieux lorsque le bail est expiré ou résilié et n’a pas été renouvelé.
- COP permettant d’exploiter les biens agricoles dépendant d’une succession lorsque cette succession fait l’objet d’une procédure judiciaire ou que le maintien dans l’indivision résulte d'une décision d’un juge.
- COP permettant l'exploitation temporaire d'un bien (parcelles de terres et/ou bâtiments) dont l'usage principal n'est pas agricole, ou dont l'usage agricole doit cesser.
- Mise à disposition de parcelles au profit d’une société, lorsque le bailleur (propriétaire) participe lui-même à l’exploitation au sein de cette société.
- Certains baux particuliers visés par la loi, notamment les baux emphytéotiques, les baux à complant, les baux à cheptel, les baux de chasse et de pêche, les locations de jardins d'agrément et d'intérêt familial, ou encore les conventions pluriannuelles d'exploitation agricole ou de pâturage.
- Bail conclu au profit d'un preneur qui n'est ni français ni ressortissant de l'Union européenne (UE) (il existe toutefois quelques exceptions dans lesquelles le statut du fermage peut s'appliquer).
Dans le cadre de ces différents contrats, l'exploitant ne peut pas bénéficier des droits attachés au statut du fermage. Il ne peut donc pas bénéficier par exemple d’un bail d'une durée minimum de 9 ans, de l'encadrement du loyer ou du droit au renouvellement du bail.
En savoir plus sur le preneur non ressortissant de l'Union européenne (UE)
Quand le preneur (exploitant) n'est pas ressortissant de l'Union européenne (UE), le statut du fermage s'applique uniquement si au moins l'une des conditions suivantes est remplie :
- Tous ses enfants sont de nationalité française.
- Son pays d'origine a passé avec la France une convention de réciprocité.
- La législation de son pays d'origine prévoit des avantages réciproques aux français qui s'y sont installés.
- Le bail est conclu avec d'autres preneurs (des copreneurs) dont l'un au moins est ressortissant de l'UE.
- Le bailleur et le preneur décident de soumettre le bail au statut du fermage, d'un commun accord.
Exemple
Un agriculteur de nationalité chinoise souhaitant exploiter des terres en France pourra bénéficier du statut du fermage, car il existe entre la France et la Chine une convention de réciprocité.
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