Le droit de propriété d'un bien est composé de l'usufruit et de la nue-propriété. L'usufruit est le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. Le droit à l'usufruit est temporaire. Voici les règles à connaître.
Quelle différence entre usufruit et nue-propriété ?
La pleine propriété d'un bien est composée de l'usufruit et de la nue-propriété.
Les attributs du droit de propriété (occuper un bien, le vendre, en percevoir les revenus) sont répartis entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. On parle dans ce cas de démembrement du droit de propriété.
L'usufruit est le droit de jouir d'un bien sans en être propriétaire et à condition d'en assurer la conservation, c'est-à-dire l'entretenir. C'est une autre personne qui dispose de la nue-propriété du bien.
Qui peut-être usufruitier et nu-propriétaire ?
Vous pouvez être usufruitier dans l'une des situations suivantes :
- Si vous êtes parent, vous avez l'usufruit sur les biens de vos enfants âgés de moins de 16 ans. Vos enfants sont les nus-propriétaires des biens.
- Si vous êtes veuf ou veuve, vous recevez le patrimoine de votre époux ou épouse décédé(e) en usufruit. Les enfants du défunt deviennent nus-propriétaires des biens.
Vous pouvez aussi bénéficier d'un usufruit ou d'une nue-propriété par testament, décision de justice ou par contrat (vente ou donation d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété).
Quels types de biens peut-on avoir en usufruit et en nue-propriété ?
Vous pouvez être usufruitier ou nu-propriétaire d'un bien immeuble ou d'un bien meuble.
Cela signifie que vous pouvez, par exemple, avoir l'usufruit ou la nue-propriété d'une maison, d'une valeur mobilière, d'une part sociale, d'un compte bancaire, d'une créance, d'un mobilier.
Quels sont les droits de l'usufruitier ?
Droit d'utiliser le bien
En tant qu'usufruitier, vous pouvez par exemple utiliser vous-même le bien ou le louer.
L'accord du nu-propriétaire est nécessaire pour les baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels.
Droit de percevoir les revenus tirés du bien
Vous percevez, par exemple, des intérêts d'une somme d'argent, des loyers, des récoltes.
Les revenus sont perçus pendant toute la durée de l’usufruit.
Droit de vendre ou céder gratuitement l'usufruit
Vous pouvez vendre ou céder gratuitement votre usufruit sans l’accord du nu-propriétaire.
Par contre, la vente de la pleine propriété du bien peut uniquement se faire avec l'accord du nu-propriétaire.
Quels sont les droits du nu-propriétaire ?
Dans une propriété démembrée, vos droits de nu-propriétaire sont limités.
Vous pouvez vendre votre nue-propriété. Par contre, la vente de la pleine propriété du bien peut uniquement se faire avec l'accord de l'usufruitier.
Vous devez donner votre accord à l'usufruitier pour qu'il puisse utiliser les baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels.
Quelles sont les principales obligations de l'usufruitier ?
En tant qu'usufruitier, vous devez respecter les obligations suivantes :
- Faire un inventaire des biens avant leur utilisation s'il s'agit de biens mobiliers
- Faire un état des lieux du bien avant son utilisation s'il s'agit d'un bien immobilier
- Veiller à la bonne conservation du bien, c'est-à-dire l'entretenir
- S'engager à jouir raisonnablement du bien en fournissant un document signé au nu-propriétaire, sauf si ce dernier vous en dispense
- Payer la taxe foncière et l'impôt sur la fortune immobilière (selon la valeur du bien) s'il s'agit d'un bien immobilier
- Faire toutes les réparations d’entretien. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire sauf si elles résultent du manque d'entretien de votre part (pour un bien immobilier, les grosses réparations ne concernent que le gros-œuvre).
Quelles sont les principales obligations du nu-propriétaire ?
En tant que nu-propriétaire, vous devez respecter les obligations suivantes :
- Laisser l'usufruitier utiliser le bien comme il le souhaite. Par exemple, s'il s'agit d'un bien immobilier, vous devez respecter le droit de l'usufruitier d'occuper le bien ou de le mettre en location.
- Payer les grosses réparations (le gros-œuvre) s'il s'agit d'un bien immobilier.
Comment est évalué l'usufruit ?
La répartition de la valeur d'un bien entre usufruitier et nu-propriétaire est déterminée par un barème fiscal.
Ce barème est établi en fonction de l'âge de l'usufruitier.
| Age de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans révolus | 90% | 10% |
| Moins de 31 ans révolus | 80% | 20% |
| Moins de 41 ans révolus | 70% | 30% |
| Moins de 51 ans révolus | 60% | 40% |
| Moins de 61 ans révolus | 50% | 50% |
| Moins de 71 ans révolus | 40% | 60% |
| Moins de 81 ans révolus | 30% | 70% |
| Moins de 91 ans révolus | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans révolus | 10% | 90% |
Il permet notamment de calculer le montant des droits d'enregistrement en cas de donation, succession, vente, etc. En cas de vente du bien, l'usufruitier et le nu-propriétaire reçoivent chacun la fraction du prix correspondant à la valeur de son droit.
Pour connaitre la répartition de la valeur du bien, vous pouvez utiliser le simulateur suivant :
Connaître les valeurs fiscales d’un usufruit et d’une nue-propriété ↗
Comment prend fin l'usufruit ?
Les situations suivantes mettent fin à l'usufruit :
- Mort de l'usufruitier (sauf en cas de donation de son vivant ou de transmission par testament)
- Expiration du délai pour lequel l'usufruit a été convenu (par exemple, 30 ans lorsque l'usufruit est accordé à une personne morale)
- L’usufruitier et le nu-propriétaire deviennent une même personne. C'est le cas, par exemple, d'une personne qui détient l'usufruit d'une maison et qui achète la nue-propriété de cette même maison.
- Non-usage pendant 30 ans
- Renonciation à l'usufruit
- Perte totale de la chose sur laquelle l'usufruit est établi. Par exemple, si le bâtiment dont vous êtes l'usufruitier est totalement détruit par un incendie, votre usufruit prend fin.
- Abus de jouissance de l’usufruitier (dégradation du bien ou manque d’entretien)
- Au 16 ans de l'enfant titulaire de la nue-propriété (l'usufruit légal des parents sur ce bien prend alors fin).
À la fin de l'usufruit, vous devez rendre le bien. Vous devez aussi faire le règlement des comptes pour déterminer ce que vous devez au nu-propriétaire et inversement.
Source : Service-Public.gouv.fr (Direction de l'information légale et administrative). Réutilisée sous Licence Ouverte (Etalab). Ce site est indépendant et n'est pas édité par l'administration.
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