Comment déterminer si un mur est mitoyen et quelles obligations cela entraîne pour les voisins ? Nous faisons le point sur la réglementation.
Dans quel cas un mur est-il mitoyen ?
Un mur est mitoyen lorsqu'il sépare 2 propriétés appartenant à des propriétaires différents :
- 2 bâtiments
- Une cour et un jardin
- 2 champs.
En revanche, le mur n'est pas mitoyen s'il présente :
- Une seule pente au sommet
- Ou des tuiles ou bordures situées d’un seul côté.
Dans ces cas, le mur appartient exclusivement au propriétaire du côté où ces éléments sont situés.
Comment prouver la mitoyenneté ?
La mitoyenneté peut être démontrée par différents moyens :
- Un titre de propriété (par exemple un acte de vente)
- Une convention entre voisins publiée au fichier immobilier
- Une possession trentenaire. Par exemple, lorsque l’un des voisins utilise le mur depuis plus de 30 ans, notamment en y appuyant une construction. La propriété du mur peut alors être acquise par prescription acquisitive, si cette possession est continue, paisible, publique et non équivoque pendant 30 ans. La reconnaissance de la prescription acquisitive peut se faire à l’amiable ou par un acte notarié signé entre les voisins ou devant le tribunal si l’un des voisins conteste. Les preuves peuvent être des photos anciennes, des attestations, des factures de travaux ou tout autre document montrant l’usage du mur pendant 30 ans.
Notaire
Tribunal judiciaire
Qui doit entretenir un mur mitoyen ?
Les 2 propriétaires doivent participer aux frais d'entretien, proportionnellement à leurs droits.
Lorsque le mur est partiellement mitoyen et partiellement privatif, chaque voisin contribue aux frais selon la portion dont il est propriétaire.
Chacun est responsable des dégradations qu'il cause au mur et peut être condamné à assumer seul les frais de remise en état si ces dégradations résultent de sa faute.
Qui doit faire les réparations d'un mur mitoyen ?
Sauf en cas d’urgence (par exemple si le mur menace de s'écrouler), les réparations d'un mur mitoyen doivent être décidées d'un commun accord entre les 2 propriétaires. Les frais sont alors partagés entre eux.
Si l’un des propriétaires réalise des travaux sans l'accord du voisin, hors situation d’urgence, il en assume seul le coût.
La reconstruction d'un mur mitoyen se fait également d'un commun accord, avec un partage des frais entre les 2 propriétaires.
Toutefois, si le mur doit être reconstruit parce qu’un voisin souhaite le surélever (exhaussement) et que le mur n’est pas en état de supporter cette surélévation, ce voisin doit financer seul la reconstruction. L’excédent d’épaisseur doit être pris de son côté.
Peut-on décider de surélever un mur mitoyen ?
Le propriétaire peut décider de surélever un mur mitoyen (on parle d'exhaussement) :
- En respectant les règles d’urbanisme (hauteur, distance, ...)
- Et sans porter atteinte aux ouvrages du voisin.
L’exhaussement est impossible si des éléments du voisin s’appuient sur le faîte du mur, c’est-à-dire son sommet.
La partie surélevée appartient exclusivement au propriétaire qui a réalisé les travaux. Les frais d'entretien de cette partie sont à sa charge exclusive.
L'accord du voisin est nécessaire seulement si la surélévation implique un adossement sur le mur mitoyen. Cet accord peut être donné oralement, mais il est recommandé de le formaliser par écrit pour éviter tout éventuel litige.
Comment supprimer la mitoyenneté ?
Il est possible de supprimer la mitoyenneté d'un mur en achetant la totalité de la mitoyenneté d'un mur ou en abandonnant son droit de mitoyenneté.
Achat de la mitoyenneté
La mitoyenneté d’un mur implanté sur la limite de propriété peut être achetée à tout moment. L’achat concerne uniquement un mur correctement implanté, car un mur qui dépasse sur le terrain voisin relève d’un empietement et ne peut pas devenir mitoyen.
Le voisin doit être informé par courrier recommandé. Le voisin peut refuser de vendre sa part.
Lorsque les 2 voisins sont d’accord, l’acte de vente est établi par un notaire.
Notaire
Le prix correspond à 50 % du coût du mur et à 50 % de la valeur du sol sur lequel il est construit.
En cas de difficultés avec son voisin, et avant de faire un recours devant le tribunal du lieu de situation du terrain, il est recommandé de faire appel :
- À un conciliateur de justice (démarche gratuite)
- Ou à un médiateur (démarche payante)
- Ou à une procédure participative (démarche payante avec recours à un avocat).
Si aucun accord n’est trouvé, il est possible de faire un recours auprès du tribunal judiciaire du lieu du bien.
Abandon du droit de mitoyenneté
Le propriétaire peut renoncer à son droit de mitoyenneté. Pour cela, il faut respecter 2 conditions :
- Ne pas avoir de construction appuyée sur le mur
- Le mur ne doit pas retenir des terres (pas un mur de soutènement).
Il doit informer son voisin par un courrier recommandé et formaliser l’abandon par acte sous seing privé ou acte notarié.
Une fois la mitoyenneté abandonnée, le voisin n’a plus à participer aux frais d’entretien, mais il perd les avantages liés à la mitoyenneté, notamment la possibilité d’appuyer une construction sur le mur.
Il perd également la propriété du sol situé sous la portion du mur devenue privative pour l’autre voisin, qui devient seul propriétaire du mur et du sol.
Il reste toutefois possible de racheter ultérieurement la mitoyenneté.
En cas de difficultés avec son voisin, et avant de faire un recours devant le tribunal du lieu de situation du terrain, il est recommandé de faire appel :
- À un conciliateur de justice (démarche gratuite)
- Ou à un médiateur (démarche payante)
- Ou à une procédure participative (démarche payante avec recours à un avocat).
Si aucun accord n’est trouvé, il est possible de faire un recours auprès du tribunal judiciaire du lieu du bien.
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