Le bail à ferme est le type de bail rural le plus répandu. Lorsque ses conditions sont réunies, il est soumis à un ensemble de règles obligatoires que l’on appelle le statut du fermage, permettant notamment de stabiliser l’exploitation du preneur.
Comme tout contrat, la conclusion d’un bail rural impose de respecter certaines règles.
Qui peut conclure un bail à ferme ?
Le bail à ferme s'applique exclusivement, comme tout bail rural, à des biens immobiliers à usage agricole, c'est-à-dire des terres ainsi que des bâtiments d'exploitation et/ou d'habitation.
Il peut être conclu entre des personnes physiques ou morales (par exemple, une société).
Concernant le bailleur
Le bailleur peut être :
- Le propriétaire. S'il est marié sous le régime de la communauté et que les biens qu'il souhaite donner à bail sont des biens communs, son conjoint doit obligatoirement donner son accord.
- Un usufruitier. Dans ce cas-là, il doit obtenir le consentement du nu-propriétaire. En cas de refus, l'usufruitier peut demander une autorisation au juge civil.
- Un indivisaire. Il doit obtenir le consentement de tous les indivisaires.
Concernant le preneur :
Tout preneur d'un bail à ferme est soumis à la procédure du contrôle des structures. Cette procédure oblige le preneur à demander une autorisation d'exploiter.
Lorsque le preneur n'est pas ressortissant de l'Union européenne (UE), une autorisation supplémentaire est exigée.
Preneur français ou ressortissant de l'UE
Le preneur doit respecter la procédure de contrôle des structures, qui a pour but de favoriser la mise en valeur des terres agricoles et des exploitations hors sol.
Cette procédure s'applique quelles que soient la forme juridique ou la superficie de l'exploitation, la nature de l'opération ou les personnes concernées, seul le résultat de l'opération détermine les modalités du contrôle.
En fonction de ce résultat, le contrôle des structures peut consister soit en une autorisation préalable donnée par le préfet de région, soit en une déclaration préalable effectuée par l'exploitant.
En savoir plus sur les modalités du contrôle des structures
Il existe 2 modalités de contrôle, selon le résultat obtenu au terme de l'opération envisagée :
Autorisation préalable
Les opérations suivantes nécessitent une autorisation préalable :
- Opérations d'installation, d'agrandissement et de réunion d'exploitations agricoles, lorsque la surface d'exploitation totale qui en résulte excède un seuil fixé par le Préfet de région
Opérations d'installation, d'agrandissement et de réunion d'exploitations agricoles ayant pour conséquence :
- De supprimer une exploitation agricole dont la superficie excède le seuil fixé par le Préfet de région, ou de faire basculer cette superficie en-dessous de ce seuil
- De priver une exploitation agricole d'un bâtiment essentiel à son fonctionnement, sauf s'il est reconstruit ou remplacé
Opérations d'installation, d'agrandissement et de réunion d'exploitations agricoles au bénéfice d'une exploitation agricole :
- Dont l'un des membres ayant la qualité d'exploitant ne remplit pas les conditions de capacité ou d'expérience professionnelle fixées par voie réglementaire
- Ne comportant pas de membre ayant la qualité d'exploitant
- Lorsque l'exploitant est un exploitant pluriactif, remplissant les conditions de capacité ou d'expérience professionnelle, dont les revenus extra-agricoles excèdent un certain montant
- Les agrandissements ou réunions d'exploitations pour les biens dont la distance par rapport au siège de l'exploitation du demandeur est supérieure à un maximum fixé par le Préfet de région
- Les créations ou extensions de capacité des ateliers de production hors sol au-delà d'un seuil de production fixé par le Préfet de région
- Déclaration préalable
Seule une déclaration préalable est exigée lorsque les conditions suivantes sont réunies :
- La demande doit porter sur des biens agricoles reçus notamment par donation, location, vente ou succession d'un parent ou allié jusqu'au troisième degré inclus
- Le demandeur doit remplir les conditions de capacité ou d'expérience professionnelle fixées par voie réglementaire
- Les biens agricoles ne doivent pas être déjà loués
- Les biens agricoles doivent être détenus depuis au moins 9 ans par certains membres de la famille du demandeur (parent ou allié jusqu'au troisième degré inclus)
Comment effectuer une demande dans le cadre du contrôle des structures
La demande d'autorisation dans le cadre du contrôle des structures peut être effectuée de l'une des manières suivantes :
- Par téléprocédure via le site LOGICS
- Par courrier recommandé adressé à la DDT ou DDTM du lieu de l'exploitation
Pour effectuer cette téléprocédure, ou connaître la liste des documents à envoyer par courrier, vous pouvez consulter la fiche correspondante.
Preneur non ressortissant de l'UE
Lorsqu'il n'est pas ressortissant de l'UE, le preneur doit obtenir 2 autorisations, préalablement à son installation :
1- Autorisation d'exploiter (procédure de contrôle des structures)
Le preneur non ressortissant de l'UE doit respecter, comme tout exploitant agricole en France, la procédure de contrôle des structures, qui a pour but de favoriser la mise en valeur des terres agricoles et des exploitations hors sol.
Cette procédure s'applique quelles que soient la forme juridique ou la superficie de l'exploitation, la nature de l'opération ou les personnes concernées, seul le résultat de l'opération détermine les modalités du contrôle.
En fonction de ce résultat, le contrôle des structures peut consister soit en une autorisation préalable donnée par le préfet de région, soit en une déclaration préalable effectuée par l'exploitant.
En savoir plus sur les modalités du contrôle des structures
Il existe deux modalités de contrôle, selon le résultat obtenu au terme de l'opération envisagée :
Autorisation préalable
Les opérations suivantes nécessitent une autorisation préalable :
- Opérations d'installation, d'agrandissement et de réunion d'exploitations agricoles, lorsque la surface d'exploitation totale qui en résulte excède un seuil fixé par le Préfet de région
Opérations d'installation, d'agrandissement et de réunion d'exploitations agricoles ayant pour conséquence :
- De supprimer une exploitation agricole dont la superficie excède le seuil fixé par le Préfet de région, ou de faire basculer cette superficie en-dessous de ce seuil
- De priver une exploitation agricole d'un bâtiment essentiel à son fonctionnement, sauf s'il est reconstruit ou remplacé
Opérations d'installation, d'agrandissement et de réunion d'exploitations agricoles au bénéfice d'une exploitation agricole :
- Dont l'un des membres ayant la qualité d'exploitant ne remplit pas les conditions de capacité ou d'expérience professionnelle fixées par voie réglementaire
- Ne comportant pas de membre ayant la qualité d'exploitant
- Lorsque l'exploitant est un exploitant pluriactif, remplissant les conditions de capacité ou d'expérience professionnelle, dont les revenus extra-agricoles excèdent un certain montant
- Les agrandissements ou réunions d'exploitations pour les biens dont la distance par rapport au siège de l'exploitation du demandeur est supérieure à un maximum fixé par le Préfet de région
- Les créations ou extensions de capacité des ateliers de production hors sol au-delà d'un seuil de production fixé par le Préfet de région
- Déclaration préalable
Seule une déclaration préalable est exigée lorsque les conditions suivantes sont réunies :
- La demande doit porter sur des biens agricoles reçus notamment par donation, location, vente ou succession d'un parent ou allié jusqu'au troisième degré inclus
- Le demandeur doit remplir les conditions de capacité ou d'expérience professionnelle fixées par voie réglementaire
- Les biens agricoles ne doivent pas être déjà loués
- Les biens agricoles doivent être détenus depuis au moins 9 ans par certains membres de la famille du demandeur (parent ou allié jusqu'au troisième degré inclus)
Comment effectuer une demande dans le cadre du contrôle des structures
La demande d'autorisation dans le cadre du contrôle des structures peut être effectuée de deux manières :
- Par téléprocédure via le site LOGICS
- Par courrier recommandé adressé à la DDT ou DDTM du lieu de l'exploitation
Pour effectuer cette téléprocédure, ou connaître la liste des documents à envoyer par courrier, vous pouvez consulter la fiche correspondante.
2- Autorisation de s'installer en tant qu'exploitant agricole
Si le locataire n'est pas ressortissant de l'UE, il doit également adresser une fiche de renseignements (cerfa n°14519) à la DDT (ou DDTM) pour obtenir sa carte d'exploitant agricole.
Un contrat écrit est-il obligatoire ?
Au stade de la conclusion du bail rural, un contrat écrit est généralement établi par les parties mais ce n'est pas obligatoire.
Un écrit est toutefois vivement recommandé car cela permet notamment de prouver facilement l'existence du contrat en cas de litige.
Ce formalisme permet également au bailleur et au preneur d'être mieux informés quant aux conséquences du contrat. Pour en savoir plus sur ce point, vous pouvez consulter notre fiche dédiée aux Droits et obligations des parties dans le bail à ferme.
Validité du bail verbal
L'absence d'un écrit n'entraîne pas la nullité du contrat.
Le bail rural verbal est donc valable s'il réunit les conditions du bail rural. Dans ce cas, il est censé être conclu pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat-type que chaque commission consultative paritaire départementale des baux ruraux met à disposition.
Bail rural de plus de 12 ans
Lorsque la durée du bail est supérieure à 12 ans, le bail doit être écrit et rédigé par un notaire car il doit être obligatoirement publié au service chargé de la publicité foncière. On parle alors d’un bail authentique, ou notarié (Seuls les contrats établis sous cette forme peuvent être publiés).
Faut-il établir un état des lieux ?
L'état des lieux n'est pas obligatoire mais il est vivement conseillé.
Ce document décrit avec précision l’état des bâtiments et des terres, le degré d’entretien des terres et leur rendement moyen au cours des cinq dernières années.
Il est établi par le bailleur (propriétaire) et le preneur (locataire) dans le mois qui précède l'entrée en jouissance dans les lieux, ou dans le mois suivant celle-ci.
Les frais sont partagés entre eux.
L'état des lieux permet de déterminer, le moment venu, le montant de l’indemnisation due au preneur s’il a effectué des améliorations, ou le montant de l’indemnisation due au bailleur si les terres ou les bâtiments loués ont été dégradés par la faute du locataire (preneur).
En l'absence d'état des lieux, le locataire est supposé avoir reçu les bâtiments et les terres en bon état. Il doit donc les restituer en bon état.
Quelle est la durée du bail à ferme?
Un bail rural soumis au statut du fermage est en principe conclu pour une durée minimum de 9 ans.
Il existe cependant des exceptions autorisant des durées différentes.
Bail à ferme ordinaire
Le bail à ferme ordinaire est le type de bail rural le plus fréquent.
Le statut du fermage lui est appliqué en totalité, sans aucune exception. Les parties n'ont donc pas la possibilité de déroger aux règles concernant par exemple le droit au renouvellement ou le droit de préemption du preneur, ni à la règle imposant une durée minimum de 9 ans.
1- Durée minimum de 9 ans
Le bail à ferme ordinaire est conclu pour une durée minimale de 9 ans.
Cette durée est obligatoire lors de la signature du contrat de bail. Elle s'appliquera au contrat même si les parties ont prévu une durée inférieure, ou même s’il s’agit d’un bail verbal.
Cependant, cette durée obligatoire uniquement au stade de la conclusion du bail n'empêche pas les parties de mettre fin au contrat avant son terme, avant l'expiraton de cette durée de 9 ans, dans les cas prévus par la loi (par exemple en cas de résiliation du bail par l'une des parties).
2- Exceptions (durée plus courte)
La loi autorise cependant, pour certains baux soumis au statut du fermage (même partiellement), une durée inférieure à 9 ans dès la conclusion du contrat.
Il s'agit notamment des situations suivantes :
- Bail de petite parcelle : c'est un contrat de location de terres agricoles de petites surfaces soumis partiellement au statut du fermage. Lorsque les conditions sont réunies, les parties peuvent librement fixer la durée du bail (sauf lorsqu'il s'agit d'un bail verbal de petite parcelle).
- Location annuelle renouvelable avant l'installation d'un descendant : cette location d'1 an renouvelable peut être consentie par un bailleur, dans l'attente de l'installation future d'un ou plusieurs de ses descendants. Les parties peuvent renouveler cette location dans la limite de 6 années maximum.
- Bail conclu dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire : dans cette hypothèse, les parties n'ont pas l'obligation de respecter une durée minimum de 9 ans.
- Certains baux conclus par une SAFER portant sur des terres ou bâtiments agricoles qu'un propriétaire a préalablement mis à sa disposition.
3- Point de départ de la durée du bail
La durée du bail commence dès la date d’entrée en jouissance prévue au contrat, c’est-à-dire dès que les terres et bâtiments agricoles sont effectivement mis à la disposition du preneur.
4- Fin anticipée du bail
En général, le bail à ferme prend fin à l'arrivée de son terme (9 ans). S'il est renouvelé, il s'agit alors d'un nouveau bail de même durée.
Il peut toutefois arriver qu'un bail à ferme conclu pour 9 ans prenne fin avant son terme, en raison d'un événement survenant en cours de bail. Cette fin anticipée est par exemple possible lorsque les parties font usage de leur droit de résiliation du bail, ou lorsque le bailleur exerce son droit de reprise des biens loués.
En savoir plus sur les hypothèses de fin anticipée du bail à ferme
Un bail à ferme conclu pour 9 ans peut prendre fin avant son terme . Cette fin anticipée peut survenir dans les cas suivants :
En cas d'utilisation de son droit de résiliation du bail par l'une des parties. Les hypothèses de résiliation peuvent notamment être les suivantes :
- Résiliation par le bailleur (propriétaire) en cas décès ou de faute du locataire
- Résiliation par le bailleur en cas de changement de destination des lieux loués
- Résiliation par le preneur en cas d'incapacité de travail ou de départ à la retraite du locataire
- Résiliation par le preneur lorsqu'il a acheté une ferme qu'il compte exploiter lui-même
- Résiliation lorsque le preneur et le bailleur sont d'accord pour mettre fin au bail avant son terme
En cas de reprise des biens loués, par le propriétaire, avant la fin du bail. Il peut en effet exercer ce droit de reprise dans les cas suivants :
- Reprise pour exploitation personnelle par le bailleur ou un membre de sa famille
- Reprise en vue de l'exploitation d'une carrière
- Reprise pour construire une maison d'habitation
Baux à long terme
La catégorie des baux à long terme regroupe des baux à ferme d'une durée d'au moins 18 ans (sans qu'ils puissent pour autant être perpetuels).
Ils sont soumis au statut du bail à ferme, à l'exception des règles encadrant la durée de ces baux : durée minimum, renouvellement, reprise ou encore résiliation.
La loi prévoit plusieurs type de baux à long terme :
Bail à long terme de 18 ans
Dans la catégorie des baux à long terme, celui de 18 ans est le plus courant.
Les règles encadrant sa durée sont les suivantes :
- La durée fixée dans le bail doit être d'au moins 18 ans
- Le point de départ de cette durée commence dès la date d’entrée en jouissance prévue au contrat, c’est-à-dire dès que les terres et bâtiments agricoles sont effectivement mis à la disposition du preneur.
- Le bail à long terme peut résulter d'une conversion d'un bail à ferme d'une durée de 9 ans, lorsque les parties sont d'accord. Cette conversion peut se faire soit en allongeant la durée du bail ordinaire initial, soit en concluant un nouveau bail d'une durée de 18 ans minimum
- Le bail à long terme se renouvelle par périodes de 9 ans (6 ans dans les DOM), aux mêmes clauses que le bail initial
Le bail à long terme peut prendre fin à son terme, lorsqu'il n'est pas renouvelé, mais aussi de façon anticipée. Cette fin du bail avant son terme (que ce bail soit déjà renouvelé ou non) peut notamment avoir lieu :
- En cas de résiliation par l'une des parties
- En cas de reprise par le bailleur
Bail à long terme de 25 ans
C'est un bail à ferme de longue durée. Les règles encadrant cette durée sont les suivantes :
- La durée fixée dans le bail doit être d'au moins 25 ans
- Le point de départ de cette durée commence dès la date d’entrée en jouissance prévue au contrat, c’est-à-dire dès que les terres et bâtiments agricoles sont effectivement mis à la disposition du preneur.
- Le bail à long terme peut résulter d'une conversion d'un bail à ferme d'une durée de 9 ans, lorsque les parties sont d'accord. Cette conversion peut se faire soit en allongeant la durée du bail ordinaire initial, soit en concluant un nouveau bail
Une fois que la période initiale de 25 ans a pris fin, le renouvellement du bail dépend de la présence ou non d'une clause de tacite reconduction :
- Lorsque le bail contient une clause de tacite reconduction, il se renouvelle sans limitation de durée. Les parties peuvent résilier le bail chaque année, mais le congé ne prend effet qu'à la fin de la 4e année suivant celle où il est donné (ou la 3e année dans les DOM). Par exemple, si le bailleur souhaite reprendre les biens loués à l'expiration du bail de 25 ans, il devra adresser son congé au preneur avant la fin de la 21e année.
- En l'absence de clause de tacite reconduction, le bail de 25 ans prend fin à son terme, sans aucune formalité. Le bailleur n'a alors pas besoin de délivrer un congé au preneur.
Bail de carrière
C'est une forme de bail à long terme permettant au preneur d'exploiter les mêmes biens durant toute sa carrière. Sa durée est déterminée par les règles suivantes :
- La durée d'un bail de carrière est au minimum de 25 ans.
- Le point de départ de cette durée commence dès la date d’entrée en jouissance prévue au contrat, c’est-à-dire dès que les terres et bâtiments agricoles sont effectivement mis à la disposition du preneur.
- Le bail de carrière prend fin à l'expiration de l'année culturale au cours de laquelle le preneur a atteint l'âge de la retraite
Bail cessible hors cadre familial
Ce bail se distingue des autres baux à long terme par une possibilité de cession plus libre. Par exception aux règles du statut du fermage, il est cessible à d'autres personnes que les descendants du preneur, son conjoint ou son partenaire pacsé.
La durée de ce bail est encadrée par les règles suivantes :
- Sa durée est de 18 ans minimum
- Le point de départ de cette durée commence dès la date d’entrée en jouissance prévue au contrat, c’est-à-dire dès que les terres et bâtiments agricoles sont effectivement mis à la disposition du preneur.
Le preneur bénéficie d'un droit de renouvellement. Le bail est renouvelé pour une période de 9 ans.
Le bailleur peut toutefois s'opposer au renouvellement ou même résilier le bail avant son terme dans les cas suivants :
- Refus de renouvellement sans motifs lorsque le bailleur adresse le congé au moins 18 mois avant la fin du terme. En contrepartie, le bailleur doit verser une indemnité d'éviction au preneur.
- Refus de renouvellement ou résiliation du bail en cas de faute du preneur (et notamment en cas de défaut de paiement d'un seul fermage).
- Lorsque le bailleur exerce son droit de reprise des biens loués (notamment pour exploiter lui-même ou construire une maison d'habitation sur une partie de ces biens).
Comment est fixé le loyer (appelé fermage) ?
Le fermage est la contrepartie payée par le preneur en échange de la mise à sa disposition des terres ou bâtiments de l’exploitation. Son montant est encadré par la loi et n'est donc pas librement fixé par les parties.
Ce fermage se décompose en 2 parties :
- Le loyer des terres nues et bâtiments d’exploitation,
- Le loyer des bâtiments d’habitation.
Le loyer des terres nues et bâtiments d’exploitation
Le loyer de ces terres nues et bâtiments d'exploitation peut s'exprimer de deux façons différentes :
- Il est en général fixé en monnaie (en euros) et doit être compris entre un minimum et un maximum déterminés par arrêté préfectoral. A l’intérieur de ces limites, le loyer est fixé librement, à l'amiable. Ces deux limites encadrant le loyer sont actualisées chaque année selon l’indice national des fermages publié par le ministère de l'agriculture avant le 1er octobre.
- Lorsque le bail concerne des terres nues (sans bâtiments) portant sur des cultures pérennes (comme les cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles), le loyer peut être payé au moyen d'une quantité de denrées comprise entre un minimum et un maximum déterminés par arrêté préfectoral. Cette quantité est fixée dans le bail de façon définitive.
Le loyer des bâtiments d’habitation
Cette partie du loyer est fixée en monnaie (en euros) et doit être comprise entre un minimum et un maximum déterminés par arrêté préfectoral. A l’intérieur de ces limites, le loyer est fixé librement, à l'amiable.
Ces deux seuils minimum et maximum sont actualisés selon la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee.
Révision du fermage
Le montant du fermage peut être révisé dans différentes hypothèses, notamment :
- Lorsqu'un nouvel arrêté préféctoral modifie les montants minimum et maximum encadrant le prix du fermage (ou encadrant la quantité de denrées lorsque les parties ont opté pour cette modalité de paiement). Dans ce cas, les baux ruraux en cours peuvent être révisés à la demande du preneur ou du bailleur. A défaut d’accord entre eux, le Tribunal paritaire des baux ruraux peut être saisi pour trancher le litige.
- Lorsque le prix fixé s’éloigne d’au moins 10 % de la valeur locative des terres ou bâtiments loués. Dans ce cas, les parties peuvent toutes deux saisir le tribunal paritaire des baux ruraux dans le cadre d’une action en révision. A défaut d’accord entre les parties, le tribunal fixe le montant du fermage.
Paiement du fermage
Il doit être effectué en argent (ou au moyen d'une quantité de denrées) au bailleur (ou à toute personne que le bailleur a désignée dans le bail). Cela peut être fait par chèque, virement, etc.
Ce paiement est en général effectué à terme échu aux échéances prévues dans le bail. Il peut par exemple s'agir d'une seule échéance par an, de deux par an (chaque semestre) ou encore de quatre par an (chaque trimestre). Cette périodicité peut varier selon les usages locaux.
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