Peut-on mettre fin au mandat en cours d'un syndic de copropriété ?

Motif de résiliation du contrat

Le conseil syndical peut demander à mettre fin au contrat en cours du syndic si les faits qui lui sont reprochés sont suffisamment graves.

Cette décision intervient dans l'hypothèse de manquements graves du syndic dans l'exécution de ses missions. Il peut s'agir, par exemple, de l'absence de mise en œuvre de travaux urgents ou votés en assemblée générale, de l'absence de paiement des fournisseurs, des salariés ou des prestataires de la copropriété, de l’absence de souscription des assurances obligatoires ou de l'absence d'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

La simple perte de confiance dans le syndic ou un désaccord ponctuel ne peuvent donc pas être évoqués.

Procédure de résiliation du contrat

Pour résilier le contrat du syndic, il est nécessaire de suivre les étapes suivantes :

1. Le conseil syndical doit demander au syndic d’inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale la question de la résiliation de son mandat. Cette demande doit être motivée, en précisant la ou les inexécutions qui sont reprochées au syndic (manquements détaillés). Elle se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. Le président du conseil syndical peut demander formellement la convocation d’une assemblée générale au syndic. Dans ce cas, le syndic doit convoquer l’assemblée générale souhaitée dans un délai de 2 mois à compter de la 1^ère présentation de la lettre recommandée. S’il ne s’exécute pas dans le délai, c'est le président du conseil syndical qui convoque l'assemblée générale.
2. L'assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de la résiliation du contrat de syndic. La décision d'arrêter le contrat du syndic doit être votée à la majorité absolue des copropriétaires. Les copropriétaires fixent également la date de prise d'effet de la rupture du contrat. Elle doit intervenir au plus tôt 1 jour franc après la tenue de l'assemblée générale.

Si, au cours de cette même assemblée, le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet de son contrat. Cela permet de clarifier la succession entre le syndic sortant et le nouveau syndic.

Indemnisation en cas de rupture abusive

En cas de résiliation du contrat de syndic sans motif légitime (non justifiée par une ou plusieurs inexécutions suffisamment graves), le syndic peut engager une action judiciaire à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Si la rupture est considérée comme abusive, le syndic peut obtenir une indemnisation (dommages et intérêts) correspondant aux honoraires qu’il aurait perçus jusqu’à la fin normale de son contrat.

Le syndic peut décider de résilier son contrat avant son terme.

Motif de résiliation du contrat

Le syndic doit justifier d'une ou plusieurs inexécutions suffisamment graves de la part du syndicat des copropriétaires.

En principe, il s'agit de manquements de la copropriété qui empêchent le syndic d'effectuer ou de poursuivre correctement ses missions.

C'est le cas des pressions ou de comportements agressifs envers le syndic, d'un refus récurrent et abusif des copropriétaires de voter les décisions nécessaires (budget prévisionnel, travaux, etc.) à la gestion et la conservation (c'est-à-dire l'entretien) de l'immeuble, ou d'une copropriété en difficulté (très dégradée ou financièrement en crise).

Procédure de résiliation du contrat

Pour résilier le contrat avec le syndicat des copropriétaires, le syndic doit respecter les étapes suivantes :

1. Il doit informer le président du conseil syndical (ou, en l'absence de conseil syndical, l'ensemble des copropriétaires) de sa volonté de rompre le contrat. Le syndic doit motiver sa décision en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires. Cette notification permet au conseil syndical (ou aux copropriétaires) d'organiser une mise en concurrence des contrats de syndic pour remplacer le syndic sortant.
2. Dans un délai de 2 mois minimum qui suivent la notification, le syndic convoque une assemblée générale. Il inscrit à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt 1 jour franc après la tenue de l'assemblée générale. Lorsqu'au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de la prise d'effet de son contrat. Ces mesures visent à sécuriser la transition et à éviter les interruptions dans la gestion de la copropriété.