Lorsque le locataire d'un local commercial (cédant) transmet son contrat de location à une autre personne (cessionnaire), il cède son droit au bail. Cette transmission peut aussi avoir lieu en même temps que la vente du fonds de commerce. Le contrat de bail précise souvent les conditions de la cession (par exemple, nécessité d'un acte notarié ou de l'accord du bailleur).
Cession du droit au bail ou cession du bail commercial : de quoi s'agit-il ?
La cession du droit au bail ou cession du bail commercial est un contrat par lequel le locataire (appelé cédant) transfère à une autre personne (appelée cessionnaire) le bénéfice du bail.
Le locataire cède alors à un nouveau locataire (cessionnaire) la jouissance des locaux, l'obligation de payer le loyer et d'exécuter les conditions de la location. Le bail commercial initial subsiste, mais avec un changement de locataire.
En pratique, la plupart des bailleurs (propriétaires) interdisent à leur locataire de céder leur droit au bail en insérant une clause dans le contrat de bail commercial. En revanche, le bailleur ne peut pas interdire au locataire de céder son bail commercial lorsqu'il souhaite vendre son fonds de commerce. Il ne peut pas non plus interdire la cession du bail qui est transmis dans le cadre d'une fusion, d'une scission, d'un apport partiel d'actif ou d'une transmission universelle de patrimoine
Cession du bail commercial seul
Le locataire peut céder son droit au bail seul, c'est-à-dire sans vendre son fonds de commerce. Il doit alors vérifier que le contrat de bail commercial autorise la cession du seul droit au bail. On parle de cession de « pas de porte ».
En pratique, le contrat de bail commercial prévoit souvent l'accord du propriétaire pour la cession du seul droit au bail.
Le locataire doit aussi se renseigner à la mairie pour savoir si le bail est situé dans une zone appelée périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité. Lorsque c'est le cas, la commune peut utiliser son droit de préemption commercial, ce qui signifie qu'elle a une priorité pour acquérir le droit au bail.
Lorsque la cession du bail est réalisée, le nouveau locataire (appelé cessionnaire) prend la place du locataire initial (appelé cédant) pour la durée restant à courir dans le bail.
Cession du bail commercial lors de la vente du fonds de commerce
En cas de vente du fonds de commerce, le droit au bail est obligatoirement inclus.
En effet, l'acquéreur d'un fonds de commerce achète tous les éléments de ce fonds (notamment l'enseigne, les équipements, la clientèle, le droit au bail). La clientèle est l'élément le plus important : en l'absence de clientèle, le fonds de commerce ne peut pas exister. Dans ce cas, la seule cession du droit au bail est possible.
Le bailleur ne peut pas s'opposer à la cession du bail lors de la vente du fonds de commerce. En effet, les clauses contenues dans le contrat de bail qui interdisent la cession du bail lors de la cession du fonds de commerce ne sont pas valables.
Cependant, la cession peut être soumise à certaines conditions par le contrat de bail. Par exemple, une clause dite clause d'agrément peut prévoir que la cession du bail doit être autorisée par le bailleur. Par ailleurs, une clause autorisant la cession du bail uniquement en cas de vente totale du fonds de commerce est possible.
Transfert du bail commercial en cas de fusion, scission, apport d'une partie de l'actif ou de transmission universelle de patrimoine
Dans cette hypothèse, une société, locataire d'un bail commercial, est absorbée dans le cadre d'une fusion , d'une scission ou fait l'objet d'un apport partiel d'actif ou d'un transfert universel de patrimoine. La société absorbante ou bénéficiaire de l'apport devient immédiatement propriétaire du droit au bail et n'a aucune formalité à accomplir.
Le bailleur ne peut pas s'opposer à cette cession.
Toute clause du bail commercial qui interdit la cession du bail commercial dans ces situations n'est pas valable.
En cas de retraite ou d'invalidité, le locataire peut-il céder son bail pour une activité différente ?
Le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou qui est admis à bénéficier d'une pension d'invalidité a la possibilité de céder son bail pour une activité différente de celle exercée habituellement. On parle de « cession déspécialisation ».
Le bailleur ne peut pas interdire cette cession.
Le locataire utilise une procédure de changement d'activité spécifique (appelée déspécialisation ) en cas de cession du bail au moment d'un départ à la retraite ou du versement d'une pension d'invalidité.
Conditions pour bénéficier du droit de « cession déspécialisation »
Pour bénéficier de ce droit de « cession déspécialisation », le locataire doit remplir les 2 conditions suivantes :
Mise en œuvre du droit de « cession déspécialisation »
Une fois les conditions remplies, le locataire notifie par acte de commissaire de justice au bailleur son intention de céder le bail. Il précise également la nouvelle activité envisagée et le prix proposé.
Le locataire est obligé d'informer le bailleur de son intention de céder le bail mais il ne s'agit pas d'une demande d'autorisation de céder le bail.
Le locataire doit également informer les créanciers inscrits sur le fonds de commerce, c'est-à-dire les créanciers ayant demandé l'inscription d'une garantie sur le fonds de commerce pour se protéger des défaillances du locataire (privilège ou nantissement sur le fonds de commerce du locataire). Ces créanciers peuvent s'opposer à la cession du bail s'ils estiment que leur garantie n'est pas suffisante.
Dans le délai de 2 mois après la notification du locataire, le bailleur a les options suivantes :
- Accepter le changement d'activité et donner son accord à la cession du bail
- Exercer la priorité de rachat du droit au bail prévue par la loi
- Contester les nouvelles activités et saisir le tribunal judiciaire
Tribunal judiciaire ou tribunal de proximité
Le bailleur qui ne propose pas de racheter le droit au bail dans un délai de 2 mois (à compter de la notification) est considéré comme ayant accepté la cession.
Le bailleur peut-il s'opposer à la cession du bail commercial ?
Le contrat de bail commercial peut prévoir que le bailleur a le droit de refuser la cession du bail commercial ou que son autorisation est nécessaire. D'autres clauses peuvent être insérées dans le contrat de bail pour préciser les conditions de la cession.
Clause interdisant la cession du bail seul
Les parties peuvent insérer dans le contrat de bail commercial une clause qui interdit toute cession portant uniquement sur le droit au bail.
En revanche, le contrat ne peut pas interdire au locataire de céder le bail commercial dans le cadre de la vente du fonds de commerce. En effet, le locataire doit pouvoir céder le bail à l'acquéreur de son fonds.
Clause exigeant l'autorisation du propriétaire ou clause d'agrément
Une clause d'agrément oblige le locataire à obtenir l'accord du propriétaire avant toute cession.
Cette clause permet au bailleur d'accepter ou de refuser le candidat à l'acquisition du bail.
Le bail prévoit généralement que l'autorisation du bailleur doit être donnée par écrit.
Clause prévoyant un appel du bailleur à concourir à l'acte de cession
Cette clause a pour but d'avertir le bailleur de la cession du bail commercial.
Dans ce cas, la cession a lieu en présence du bailleur. Il est informé de l'identité du repreneur mais il n'a pas à donner son autorisation.
Qu'est-ce que la clause de garantie solidaire ?
Cette clause permet au locataire (cédant) du bail commercial de s'engager solidairement avec le nouveau locataire du bail (appelé cessionnaire) au paiement des loyers et à l'exécution du bail.
En cas de non-paiement du loyer ou des charges par le nouveau locataire, le propriétaire peut faire jouer la clause de garantie solidaire et poursuivre l'ancien locataire (cédant) en respectant les 2 conditions suivantes :
- Informer le cédant du défaut de paiement du loyer dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle les sommes auraient dû être acquittées. La loi ne prévoit aucun formalisme particulier pour délivrer cette information mais une lettre recommandée avec AR permettra d'avoir la preuve de cette information.
- Réclamer le paiement du loyer au cédant du bail dans un délai de 3 ans à partir de la cession du bail.
Cette clause de garantie solidaire cesse à l'expiration du bail. Elle ne produit pas d'effet en cas de renouvellement du bail.
En revanche, en cas de tacite prolongation , il n'y a pas formation d'un nouveau contrat : la clause de solidarité continue alors de s'appliquer jusqu'à l'expiration du bail.
Exemple
Le 1er septembre 2024, un locataire cède son bail commercial. Le nouveau locataire (cessionnaire) ne paye son loyer que le 15 septembre 2024.
Le propriétaire doit alors informer le cédant (ancien locataire) du défaut de paiement avant le 15 octobre 2024.
Il peut faire jouer la garantie solidaire en demandant le paiement des loyers au cédant (qui est l'ancien locataire) jusqu'au 1er septembre 2027. Après cette date, il ne pourra plus l'utiliser.
Quelles sont les formalités à effectuer pour céder le bail commercial ?
La cession du bail commercial nécessite de suivre les étapes suivantes :
Vérifier si le bail est situé dans une zone où la commune peut exercer son droit de préemption
Lorsque le bail commercial est situé dans une zone appelée « périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité », le cédant du bail commercial doit remplir un formulaire spécifique et l'adresser au maire de la commune concernée. La commune peut utiliser son droit de préemption commercial, ce qui signifie qu'elle a une priorité pour acquérir le droit au bail.
Rédiger un contrat de cession du bail commercial
La cession de bail est établie obligatoirement sous la forme d'un contrat écrit. Ce contrat peut être rédigé par les parties elles-mêmes (sous sous seing privé), ou par un notaire (acte notarié).
La cession de bail peut aussi avoir la forme d'un avenant au contrat de bail commercial.
Établir un état des lieux
Un état des lieux doit être établi par le bailleur et le locataire sortant ou par un tiers mandaté par eux (par exemple, une agence immobilière).
L'état des lieux doit être conservé par chacune des parties.
Informer le bailleur et les créanciers inscrits sur le fonds de commerce
La cession du bail commercial est notifiée par acte de commissaire de justice aux personnes suivantes :
- Au bailleur du local commercial
- Lorsque la cession du bail comporte aussi la cession du fonds de commerce : aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.
L'acte de cession de bail doit mentionner l'identité et les coordonnées du cessionnaire (c'est-à-dire du repreneur) ainsi que la date de la cession. Cela permet de déterminer à partir de quand le repreneur est redevable du paiement du loyer.
Enregistrer et payer les droits d'enregistrement
L'acte de cession du droit au bail doit être enregistré par les parties (ou par l'une d'entre elles) au service fiscal de l'enregistrement du lieu de situation du local.
Service fiscal de l'enregistrement
L’acte est enregistré dans le délai de 1 mois à compter de sa signature.
Les droits d'enregistrement sont en principe payés par le repreneur (cessionnaire). L'acte de cession peut cependant prévoir qu'ils seront à la charge du vendeur (cédant).
Ils sont calculés sur le prix de cession de la manière suivante :
- 0 % jusqu'à 23 000 €
- 3 % entre 23 001 € à 200 000 €
- Et 5 % au-delà de 200 000 €
Un minimum de droit fixe de 25 € est perçu.
Lorsque ces formalités ne sont pas respectées, la cession du bail commercial n'est pas valable.
Source : Service-Public.gouv.fr (Direction de l'information légale et administrative). Réutilisée sous Licence Ouverte (Etalab). Ce site est indépendant et n'est pas édité par l'administration.
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