Renouvellement ou prolongation tacite du bail commercial

Envoi d'un congé

Le bailleur doit envoyer un congé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) au moins 6 mois avant la date d'expiration du bail.

Ce congé doit préciser les éléments suivants :

• Motifs pour lesquels il est donné
• Possibilité pour le locataire de saisir le tribunal judiciaire avant l'expiration d'un délai de 2 ans s'il souhaite contester le congé ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction

Lorsque le bail s'est prolongé de façon tacite, le congé doit être délivré au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil (c'est-à-dire le 31 mars ; le 30 juin, le 30 septembre ou 31 décembre).

Exemple

Par exemple, un bail commercial est signé le 1^er juillet 2014 et prend fin le 30 juin 2023. Le bailleur donne congé à son locataire le 1^eraoût 2023. Ce congé étant donné au cours de la prolongation tacite, il est effectif 6 mois après la date du congé et le dernier jour du trimestre civil, c'est-à-dire le 31 mars 2024.

Réponse du locataire

Lorsque le locataire a reçu un congé avec offre de renouvellement de la part de son bailleur, il a 3 possibilités :

• Refuser l'offre de renouvellement : le bail commercial prend fin. Dans ce cas, le bailleur ne verse pas au locataire une indemnité d'éviction.
• Accepter le renouvellement et le nouveau loyer proposé : il peut donner son accord exprès soit par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice ) soit par lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut aussi donner son accord de manière tacite, par exemple en payant spontanément l'augmentation du loyer proposée par le bailleur.
• Accepter le renouvellement mais en refusant le nouveau loyer : le bailleur et le locataire peuvent alors décider à l'amiable du montant du loyer. Cependant, si les parties ne trouvent pas d'accord, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux (CDC) ou le président du tribunal judiciaire si la commission de conciliation n'a pas pu trouver d'accord.

En savoir plus sur le tribunal des activités économiques (TAE)

À titre d'expérimentation depuis le 1^er janvier 2025 jusqu'au 31 décembre 2028, les tribunaux de commerce de 12 villes sont remplacés par des tribunaux des activités économiques (TAE).

Les tribunaux des villes suivantes sont concernés : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles.

Ces TAE ont des compétences plus larges que les tribunaux de commerce puisqu'ils traitent des affaires suivantes :

• Litiges sur les baux commerciaux à l’occasion d'une procédure collective. Il faut un lien suffisant entre la procédure collective et le bail : par exemple, litige concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou le montant de l'indemnité d'éviction.
• Procédures amiables (c'est-à-dire le mandat ad hoc, la procédure de conciliation) des associations, des agriculteurs, des sociétés civiles et des sociétés libérales
• Procédures collectives des associations, des agriculteurs, des sociétés civiles et des sociétés libérales

Le ministère de la Justice met à disposition un simulateur pour connaître le tribunal compétent :

Connaître le tribunal compétent pour les procédures de prévention ou de traitement des difficultés ↗

Renouvellement du contrat de bail commercial

Lorsque les parties sont d'accord pour renouveler le bail commercial, un nouveau contrat est signé aux mêmes conditions que celles du bail venu à expiration.

Cependant, les parties peuvent se mettre d'accord pour modifier certaines clauses du contrat initial.

Le montant du loyer renouvelé peut être calculé de l'une des façons suivantes :

• En fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou, s'il s'applique, de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). On dit que le loyer est plafonné à la variation de l'ILC ou de l'ILAT.
• En fonction de la valeur locative (et donc déplafonné).

Droit au renouvellement du bail commercial

Conditions du droit au renouvellement du bail commercial 

Pour bénéficier de ce droit au renouvellement, le locataire doit respecter les 3 conditions suivantes :

• Être propriétaire du fonds de commerce
• Être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour un commerçant ou au registre national des entreprises (RNE) pour un artisan. Cette condition d'immatriculation au RCS doit être remplie à la date de la délivrance du congé ou à la date de demande de renouvellement formulée par le locataire.
• Exploiter le fonds de commerce de manière effective dans les locaux au cours des 3 années précédant la date d'expiration du bail ou de sa reconduction. L'exploitation effective correspond à une exploitation commerciale réelle, régulière et conforme aux dispositions du bail. En d'autre termes, l'exploitation du fonds de façon intermittente, l'absence d'activité dans les lieux ou une activité trop récente ne permettent pas au locataire de bénéficier du droit au renouvellement.

L'absence d'une seule de ces conditions fait perdre au locataire son droit au renouvellement.

Droit au renouvellement en cas de cession du bail commercial

En cas de cession du bail commercial, le cessionnaire (c'est-à-dire celui qui rachète le bail), dispose d'un droit au renouvellement du bail si la cession a lieu au cours des 6 premières années du bail.

Cependant, lorsque la cession du bail intervient dans les 3 dernières années du bail commercial, il faut distinguer les 2 situations suivantes :

• Cession du fonds de commerce  : pour bénéficier du droit au renouvellement du bail, le locataire doit avoir exploité le fonds de commerce d'une manière effective pendant 3 ans. Ici, le nouvel acquéreur du fonds de commerce a la possibilité de compléter sa durée d'exploitation avec celle du vendeur du fonds de commerce et peut donc bénéficier du renouvellement du bail commercial.
• Cession du seul droit au bail : le nouvel acquéreur ne peut pas bénéficier du droit au renouvellement du bail. Dans ce cas, le nouvel acquéreur a intérêt à obtenir du bailleur une promesse de renouvellement ou un renouvellement anticipé du bail préalablement à la signature de l'acte de cession.

Demande de renouvellement du bail commercial

Si le locataire n'a pas reçu de congé de la part du bailleur et qu'il souhaite obtenir le renouvellement du bail commercial, il doit faire une demande de renouvellement de son bail.

Cette demande doit respecter les conditions suivantes :

• Être envoyée par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail.
• Comporter la mention figurant à l'alinéa 4 de l'article L. 145-10 du code de commerce : « dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d'huissier, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».

La demande de renouvellement peut contenir une proposition de loyer mais ce n'est pas une obligation.

Le bailleur dispose de 2 options :

Poursuite du bail

Le bail commercial se poursuit aux mêmes conditions.

Par conséquent, les parties continuent d'appliquer le contrat de bail initial :

• Le bailleur respecte toutes les obligations contenues dans le contrat (par exemple, prendre en charge les grosses réparations).
• Le locataire continue de payer le loyer et les charges. Le loyer du bail commercial reste le même pendant la tacite prolongation. Cependant, une révision triennale du loyer peut être envisagée.

Cession du fonds de commerce et du bail

En cas de tacite prolongation du bail commercial, le locataire peut céder son fonds de commerce. Cependant, le nouvel acquéreur s'expose à un risque de non-renouvellement du bail commercial ou à une hausse de loyer.

En effet, le bailleur peut décider du non-renouvellement du bail en envoyant un congé 6 mois avant la date de fin souhaitée et au dernier jour du trimestre civil.

Mettre fin à la tacite prolongation

Le bailleur ou le locataire peuvent mettre fin à la tacite prolongation du bail commercial. Pour cela, ils doivent envoyer un congé qui respecte les conditions suivantes :

• Par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
• Au moins 6 mois avant la date de fin souhaitée et pour le dernier jour du trimestre civil (31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre).

Exemple

Le bailleur donne congé au locataire le 4 avril 2024 pendant la période de tacite prolongation. Le congé ne prendra pas effet le 4 octobre 2024 mais le dernier jour du trimestre civil en cours, c'est-à-dire le 31 décembre.

Loyer plafonné à la variation de l'ILC ou de l'ILAT

Le plafonnement du loyer renouvelé signifie que la variation du loyer ne peut pas dépasser la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre fiche sur ces indices de référence.

La règle du plafonnement s'applique dans les 2 cas suivants :

• Lors du renouvellement du bail 6 mois avant l'expiration du bail : ce renouvellement s'effectue par un congé donné par le bailleur 6 mois avant la date d'expiration, ou par une demande de renouvellement faite par le locataire 6 mois avant
• Lorsque le bail se poursuit au-delà de 9 ans tacitement (c'est-à-dire sans congé du propriétaire ou demande de renouvellement par le locataire) sans dépasser 12 ans.

Pour déterminer le loyer dû lors du renouvellement du bail à son terme, il convient de multiplier le loyer initial par le dernier indice connu à la date du renouvellement, puis de le diviser par l'indice publié 9 ans auparavant.

Exemple

Un bail conclu le 1^er décembre 2015 a fixé un loyer annuel de 10 000 €. Il vient à expiration le 31 novembre 2024. Il est renouvelé le 1^er décembre 2024.

Les indices applicables sont les suivants :

• Dernier indice des loyers commerciaux connus (ILC) connu au 1^er décembre 2024 : il correspond à celui du 3^e trimestre 2024 égal à 137,71
• Indice des loyers commerciaux connus (ILC) publié 9 ans auparavant : il correspond à celui du 3 ^e trimestre 2015 égal à 108,38

Pour calculer le nouveau loyer, il faut appliquer la formule suivante :

Loyer initial x (dernier ILC connu au moment du renouvellement/ILC connu lors de la conclusion du bail)

= 10 000  €x (137,71/108,38) =12 706 €

Les parties peuvent décider d'exclure le plafonnement du bail commercial au moment de la conclusion du bail ou de son renouvellement.

Loyer fixé à la valeur locative

Dans certains cas, le loyer du bail renouvelé peut être fixé sans respecter la règle de plafonnement du loyer. On parle alors de loyer déplafonné. Ce dernier est alors fixé à la valeur locative.

Le plafonnement est écarté en raison soit de la durée du bail, soit de la modification notable de la valeur locative.

Déplafonnement lié à la durée du bail

Lorsque le bail est conclu ou renouvelé pour une durée supérieure à 9 ans, le loyer du bail renouvelé est déplafonné et fixé à la valeur locative.

Le loyer est également déplafonné lorsque le bail s'est poursuivi au-delà d'une durée de 12 ans en raison de l'inaction des parties. En pratique, le propriétaire n'a pas donné congé et le locataire n'a pas demandé le renouvellement du bail.

Déplafonnement lié à des modifications notables de la valeur locative

Plusieurs éléments permettent de déterminer la valeur locative d'un loyer renouvelé :

• Caractéristiques du local : situation du local dans l'immeuble où il se trouve, sa surface, son volume, les commodités d'accès pour le public. Lorsque le propriétaire ajoute une surface supplémentaire ou une cave aux locaux loués, le loyer peut être déplafonné.
• Destination des lieux : le locataire d'un commerce de bar-tabac obtient en cours de bail l'autorisation du propriétaire de vendre « tous produits de téléphonie ». Le loyer peut être déplafonné lors du renouvellement. Ici c'est l'évolution de l'activité commerciale qui autorise le déplafonnement du loyer.
• Obligations respectives des parties. Les modalités d'utilisation des locaux qui peuvent constituer un inconvénient pour le locataire : par exemple, passage commun dans une entrée. En conséquence, la valeur locative va évoluer à la baisse.
• Facteurs locaux de commercialité
• Améliorations importantes apportées aux lieux loués

La modification d'un seul de ces éléments peut justifier le déplafonnement du loyer. Cette modification doit être notable, c'est-à-dire suffisamment importante. C'est le juge qui apprécie au cas par cas l'existence de cette modification.

Saisir la commission de conciliation des baux commerciaux

En cas de désaccord sur le montant du loyer renouvelé, le bailleur ou le locataire peuvent saisir la commission de conciliation des baux commerciaux (CCBC). Elle tente de trouver un accord entre les parties. Sa saisine est gratuite.

Pour saisir la commission de conciliation des baux commerciaux (CCBC) , il faut suivre les étapes suivantes :

• Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception
• Mentionner les coordonnées du bailleur et du locataire
• Joindre les documents relatifs à la demande (contrat de bail, relevé de charges, courriers, synthèse du litige et attente des parties...)

Il faut s’adresser à la commission de conciliation du département dans lequel est exercée l’activité. Pour connaître la CCBC compétente, vous pouvez contacter la préfecture :

La commission s’efforce de concilier les parties puis rend un avis dans un délai de 3 mois.

Si un accord sur le loyer du bail renouvelé est trouvé, elle constate la conciliation qui doit recevoir application.

Si les parties n'arrivent pas à trouver un accord, la commission émet un avis faisant apparaître les points principaux de désaccord et une proposition motivée de loyer. Le bailleur ou le locataire peut ensuite saisir le président du tribunal judiciaire.

Saisir le président du tribunal judiciaire

Il peut être saisi directement ou lorsque la commission de conciliation n’a pas trouvé d’accord. Le propriétaire et le locataire doivent être assistés par un avocat. L’une des parties doit envoyer un mémoire à l’autre partie par lettre recommandée avec AR. Le président du tribunal judiciaire est saisi 1 mois après la réception par le locataire ou le propriétaire du premier mémoire établi.

Pendant la durée de la procédure, le locataire est tenu de continuer à payer le loyer prévu dans le bail.

Le Président du tribunal judiciaire peut renvoyer les parties à une audience de règlement amiable (ARA). L'ARA interrompt l'instance et l'autre juge tente de parvenir à un accord amiable.