Lors de la conclusion du bail commercial, le montant du loyer est fixé librement par les parties. En cours de bail, le loyer est révisé selon différents mécanismes. La révision peut intervenir tous les 3 ans à la demande du propriétaire ou automatiquement par le biais d'une clause d'échelle mobile. En cas de litige sur le montant du loyer révisé, il est possible de saisir la commission de conciliation des baux commerciaux (CCBC) et/ou le président du tribunal judiciaire.
Comment fixer un loyer commercial ?
Le montant initial du loyer n'est pas réglementé. Il est fixé librement par les parties au contrat. Le propriétaire (appelé bailleur) n'est pas tenu par le loyer du locataire précédent ou par des loyers de référence. Si le bail est prévu pour tous commerces, le loyer est en principe plus élevé que celui d'un bail autorisant seulement une activité définie.
En revanche, lors de la révision du bail ou du renouvellement du bail, le montant du loyer est réglementé.
Le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'autres sommes en plus du loyer :
- Dépôt de garantie
- Pas-de-porte (droit d'entrée).
Quand le locataire doit-il payer le loyer ?
La date de paiement du loyer dépend de ce qui est prévu dans le contrat de bail.
En pratique, le bail prévoit généralement que le locataire doit verser le loyer au début de chaque trimestre. On parle de paiement trimestriel d’avance. Les parties peuvent aussi choisir un versement du loyer à la fin du trimestre ou mensuellement en début de mois ou en fin de mois.
Le pas-de-porte (ou droit d'entrée) est-il obligatoire ?
Le pas-de-porte correspond au paiement d'un droit d'entrée versé par le locataire (appelé preneur) au propriétaire (appelé bailleur) lors de l'entrée dans les lieux.
Il n'est pas obligatoire et s'applique aux locaux vacants.
Le montant du pas-de-porte est librement fixé par les parties et correspond généralement à 3 ou 6 mois de loyers.
Ce droit d'entrée peut être versé en une fois ou par échéances en plus du loyer. Il est en général compensé par un loyer plus faible.
Il n'est pas remboursé à la fin du bail.
Au moment de la rédaction du contrat de bail, le propriétaire et le locataire doivent décider si le pas-de-porte est un supplément de loyer (cas le plus fréquent) ou une indemnité.
Supplément de loyer
Dans cette hypothèse, le pas-de-porte est pris en compte pour le calcul de la révision triennale et pour la fixation du loyer du bail renouvelé.
Pour le propriétaire, il constitue un revenu foncier.
Le pas-de-porte est soumis à la TVA si le loyer du bail y est lui-même soumis. Le loyer de locaux équipés, c'est-à-dire munis de mobiliers et matériels nécessaires à l'exploitation de l'activité du locataire est soumis à TVA. Si le bailleur bénéficie du régime de franchise en base de TVA, il n'est pas concerné par la déclaration et le paiement de la TVA.
Pour le locataire, le pas-de-porte constitue une charge déductible des résultats en pourcentage de la durée du contrat (1/9e par an) à condition que le loyer fixé dans le bail soit anormalement bas, c'est-à-dire nettement inférieur à la valeur locative.
Indemnité
Pour le propriétaire, il n'y a pas d'imposition.
Pour le locataire, le pas-de-porte n'est pas une charge déductible et il ne peut pas être amorti.
Le loyer commercial est-il soumis à la TVA ?
Les règles concernant la TVA sur les loyers commerciaux sont différentes selon que les locaux loués sont équipés ou nus.
Locaux équipés
Le propriétaire qui loue des locaux équipés, c'est-à-dire munis de mobiliers, de matériels et installations nécessaires à l'exploitation de l'activité du locataire (par exemple, salle de spectacles aménagée pour recevoir des spectateurs) est soumis au taux de TVA égal à 20 %.
Si le propriétaire bénéficie du régime de la franchise en base de TVA, il n'est pas concerné par la déclaration et le paiement de la TVA.
Locaux nus
Le propriétaire qui loue des locaux nus, c'est-à-dire non munis d'équipements, de mobiliers ou de matériel nécessaires à l'exploitation à laquelle ils sont destinés, est exonéré de TVA.
Il peut toutefois opter pour la TVA en adressant une lettre simple au service des impôts des entreprises du lieu de situation des locaux.
Service des impôts des entreprises (SIE)
Comment réviser le loyer initial du bail commercial ?
En cours de bail, le loyer peut être révisé selon la révision triennale (légale) tous les 3 ans, selon une clause d'échelle mobile (généralement annuelle) ou selon une clause recette.
Révision triennale (révision légale)
Le loyer peut être révisé à la demande du propriétaire (également appelé bailleur) ou du locataire (également appelé preneur). Cette révision n'est pas automatique. Il s'agit d'un droit qui peut être exercé même lorsque le bail ne le prévoit pas.
À quel moment a lieu la révision triennale ?
La révision triennale du loyer peut être demandée par le propriétaire ou le locataire dans un délai de 3 ans après l'un des moments suivants :
- Entrée du locataire dans les locaux
- Renouvellement d'un bail précédent
- Prise d'effet de la précédente révision.
La révision est demandée uniquement lorsque la période de 3 ans est expirée (soit à partir du lendemain de son expiration). Aucun délai maximum n'est prévu.
La demande de révision triennale peut aussi intervenir après l'expiration d'un délai de 4 ans, 5 ans ou plus.
La demande de révision doit être transmise par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice ) ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Elle doit préciser le montant du loyer demandé.
Lorsque le locataire accepte la demande de révision du loyer, il peut soit écrire au propriétaire en donnant son accord soit ne rien faire et payer le nouveau loyer.
Calcul du loyer révisé
La révision triennale est établie en tenant compte de l'un des indices suivants :
- Indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales
- Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.
Les règles de calcul du loyer sont différentes s'il s'agit de la première révision ou d'une révision ultérieure.
Première révision du loyer
La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante :
Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la fixation initiale).
Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut pas conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.
Exemple
Un bail est signé le 1er octobre 2021 avec un loyer mensuel de 500 € basé sur l’ILC. La première révision triennale intervient au 1er octobre 2024.
Pour obtenir le montant du loyer révisé :
Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la fixation initiale)
= 500 € x (indice du 2e trimestre 2024/indice du 2e trimestre 2021)
= 500 € x (136,72 / 118,41)
= 577,31 €
Révisions ultérieures
De nouvelles demandes de révision peuvent être formées tous les 3 ans.
Le délai court à partir du moment où le loyer précédemment révisé est appliqué.
Pour calculer le loyer révisé, il faut prendre en compte l'indice de référence en vigueur à la date de la dernière révision.
La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante :
Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la dernière révision).
Exemple
Un bail est signé le 1er octobre 2018 avec un loyer mensuel de 500 €, basé sur l'ILC.
Lors de la 1re révision en octobre 2021, le loyer est fixé à 525,84 €.
=500 x (indice du 2e trimestre 2021 / indice du 2e trimestre 2018
= 500 x (118,41/112,59)
= 525,84 €
Lors de la 2e révision triennale du 1er octobre 2024, il faut appliquer la formule de calcul suivante :
Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la dernière révision)
= Loyer en cours x (indice du 2e trimestre 2024 / indice du 2e trimestre 2021)
= 525,84 x (136,72/118,41)
= 607,15 €
Déplafonnement de la révision triennale
La révision triennale du loyer est en principe plafonnée, c'est-à-dire qu'elle ne peut pas dépasser la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC ) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Cependant, dans certains cas, la révision du loyer est déplafonnée : elle est alors fixée en fonction de la valeur locative.
Le bailleur pourra demander un déplafonnement du loyer dans l'un des cas suivants :
- Modification des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouvelles artères, rue devenue piétonne, etc.) ayant entrainé une hausse ou une baisse de plus de 10 % de la valeur locative
- Clause du contrat concernant la durée du bail
- Changement d'activité (appelée déspécialisation) dans le bail effectué par le locataire
Dans ces différents cas, le montant du loyer peut être déplafonné et ainsi correspondre à la valeur locative des locaux.
La valeur locative du bien prend en compte les éléments suivants :
- Caractéristiques du local (emplacement, surface, standing et agencements des locaux, etc.)
- Destination des lieux (nature et nombre des commerces autorisés par le bail, par exemple, boulangerie)
- Obligations des parties, notamment répartition des taxes et charges de la copropriété
- Facteurs locaux de commercialité
- Prix pratiqués dans le voisinage.
Clause d'échelle mobile (ou clause d'indexation)
Variation en fonction d'un indice de référence
Lors de la conclusion du bail, les parties peuvent convenir d'une clause d'échelle mobile (ou clause d'indexation), permettant la variation du loyer en fonction d'un indice de référence mentionné dans le contrat.
L'indice est différent selon l'activité exercée :
- Pour les activités commerciales ou artisanales, il s'agit de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC).
- Pour les autres activités, c'est l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
L'indice du coût de la construction (ICC) peut également être utilisé pour l'indexation du loyer dans le cadre d'une clause d'échelle mobile.
La périodicité est librement fixée par les parties au contrat. En pratique, la révision du loyer a souvent lieu chaque année.
Le loyer est alors révisé automatiquement lors de l'échéance prévue au contrat, sans intervention du propriétaire (bailleur).
Protection contre une variation trop forte du loyer
Si par le jeu de la clause d'échelle mobile, le loyer augmente ou diminue de plus d'¼ par rapport au prix précédemment fixé, l'une des parties peut demander la révision immédiate du loyer.
Cette demande se fait par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).
Le juge le fixera alors à la valeur locative.
L'augmentation ne pourra pas être supérieure à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Clause-recette
La clause-recette (ou clause à loyer variable) est une clause du bail commercial qui prévoit que le loyer varie en fonction du chiffre d'affaires du locataire.
En plus d'une partie variable qui correspond à un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le locataire, le loyer comporte souvent une partie fixe (appelée Loyer minimum garanti).
Cette clause est souvent utilisée pour les locaux situés dans les centres commerciaux.
Que se passe-t-il en cas de désaccord sur le montant du loyer révisé ?
Lorsque le bailleur et le locataire ne parviennent pas à un accord, l'une des parties peut saisir :
- Soit la commission de conciliation des baux commerciaux (CCBC)
- Soit le président du tribunal judiciaire
Saisir la commission de conciliation des baux commerciaux
En cas de désaccord sur le montant du loyer révisé, le bailleur ou le locataire peut saisir la commission de conciliation des baux commerciaux (CCBC). Elle tente de trouver un accord entre les parties. Sa saisine est gratuite.
Pour saisir la CCBC, il faut suivre les étapes suivantes :
- Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception
- Mentionner les coordonnées du bailleur et du locataire
- Joindre les documents relatifs à la demande (contrat de bail, relevé de charges, courriers, synthèse du litige et attente des parties...)
Il faut s’adresser à la commission de conciliation du département dans lequel est exercée l’activité.
Pour connaître la CCBC compétente, vous pouvez contacter la préfecture :
Préfecture
La commission s’efforce de concilier les parties puis rend un avis dans un délai de 3 mois.
Si un accord sur le loyer du bail révisé est trouvé, elle constate la conciliation qui doit recevoir application.
Si les parties n'arrivent pas à trouver un accord, la commission émet un avis faisant apparaître les points principaux de désaccord et une proposition motivée de loyer. Le bailleur ou le locataire peut ensuite saisir le président du tribunal judiciaire.
Saisir le président du tribunal judiciaire
Il peut être saisi soit après l’échec de la conciliation devant la commission de conciliation, soit directement par une des parties.
L’une des parties doit envoyer un mémoire à l’autre partie par lettre recommandée avec AR. Le président du tribunal judiciaire est saisi 1 mois après la réception par le locataire ou le propriétaire du premier mémoire établi.
Le bailleur et le locataire doivent être assistés par un avocat.
Tribunal judiciaire ou tribunal de proximité
Le président du tribunal judiciaire peut renvoyer les parties à une audience de règlement amiable (ARA) tenue par un autre juge . L'instance est alors interrompue et renvoyée à un l'autre juge qui tente de parvenir à un accord amiable.
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