Lorsque le bailleur (propriétaire) refuse le renouvellement du bail commercial, il doit, en principe, payer au locataire une indemnité d'éviction. Celle-ci permet de compenser financièrement les dommages causés au locataire par le refus de renouvellement.
Qu'est-ce-qu'une indemnité d'éviction ?
L'indemnité d'éviction est une compensation financière versée par le bailleur (propriétaire) qui refuse le renouvellement du bail commercial.
Cette indemnité doit couvrir l'intégralité du préjudice causé au locataire par le non-renouvellement du bail. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement, les frais de réinstallation, les droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.
Le bailleur et le locataire peuvent fixer à l'amiable l'indemnité d'éviction. S'ils ne parviennent pas à trouver un accord, c'est le tribunal judiciaire qui fixe le montant. En pratique, le tribunal judiciaire fait souvent appel à un expert pour évaluer l'indemnité.
En savoir plus sur le tribunal des activités économiques (TAE)
À titre d'expérimentation depuis le 1er janvier 2025 jusqu'au 31 décembre 2028, les tribunaux de commerce de 12 villes sont remplacés par des tribunaux des activités économiques (TAE).
Les tribunaux des villes suivantes sont concernés : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles.
Ces TAE ont des compétences plus larges que les tribunaux de commerce puisqu'ils traitent des affaires suivantes :
- Litiges sur les baux commerciaux à l’occasion d'une procédure collective. Il faut un lien suffisant entre la procédure collective et le bail : par exemple, litige concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou le montant de l'indemnité d'éviction.
- Procédures amiables (c'est-à-dire le mandat ad hoc, la procédure de conciliation) des associations, des agriculteurs, des sociétés civiles et des sociétés libérales
- Procédures collectives des associations, des agriculteurs, des sociétés civiles et des sociétés libérales
Le ministère de la Justice met à disposition un simulateur pour connaître le tribunal compétent :
Connaître le tribunal compétent pour les procédures de prévention ou de traitement des difficultés ↗
Comment est calculée l'indemnité d'éviction ?
L'indemnité est évaluée à la date du préjudice subi par le locataire :
- Lorsque le locataire a déjà libéré les lieux , le préjudice est évalué à la date de départ effectif du locataire.
- Lorsque le locataire reste dans les lieux après l'expiration du bail, l'indemnité est évaluée à la date de la décision du juge qui fixe l'indemnité d'éviction. En effet, le locataire a le droit de rester dans les lieux jusqu'au paiement effectif de l'indemnité d'éviction. Il peut poursuivre son activité pendant une période qui peut être assez longue. Dans ce cas, le chiffre d'affaires postérieur à l'expiration du bail est pris en compte pour l'évaluation de l'indemnité d'éviction.
L'indemnité d'éviction comprend une indemnité principale et des indemnités accessoires.
Indemnité principale
L'indemnité d'éviction est constituée d'une indemnité principale. Il s'agit soit d'une indemnité de remplacement lorsque le fonds de commerce est amené à disparaître, soit d'une indemnité de déplacement lorsque le fonds peut être déplacé.
Indemnité de remplacement (ou de perte de fonds)
Si le locataire perd sa clientèle à la suite du refus de renouvellement du bail, l'indemnité principale est qualifiée d'indemnité de remplacement ou de perte de fonds.
Le locataire est indemnisé sur la base de la valeur marchande du fonds de commerce fixée suivant les usages de la profession.
Les éléments suivants sont alors pris en compte :
- Perte de la clientèle. Elle peut entraîner la disparition totale du fonds de commerce. C'est le cas des commerces de proximité puisque la clientèle est attachée à la localisation du commerce.
- Résultats d'exploitation, souvent sur la base du chiffre d'affaires des 3 dernières années.
- Droit au bail des locaux loués par le locataire. Il s'agit de l'un des éléments du fonds de commerce qui disparaît à suite du non-renouvellement du bail. Il peut arriver que la valeur du droit au bail soit supérieure à la valeur du fonds, en raison par exemple de la localisation exceptionnelle du local. L'indemnité d'éviction doit alors être égale à la valeur du droit au bail.
Indemnité de déplacement (ou de transfert)
Lorsque l'activité exercée dans le local peut être déplacée, une indemnité de déplacement (ou de transfert) doit être versée. Pour apprécier la possibilité de réinstallation du locataire, il faut tenir compte de la nature de l'activité et de l'état locatif du marché sur le quartier.
L'évaluation de l'indemnité de déplacement consiste à faire la différence entre le montant du loyer que le locataire aurait payé en cas de renouvellement et le montant à payer pour le nouveau local. On applique à cette différence un coefficient qui prend en compte la qualité de l'emplacement du local et la nature de l'activité.
L'indemnité d'éviction pour déplacement de fonds tient compte des éléments suivants :
- Transfert du fonds, conséquence de l'installation du locataire dans de nouveaux locaux, sans perte (ou perte partielle) de la clientèle
- Valeur du droit au bail de l'ancien local
- Éventuellement, coût d'un nouveau pas-de-porte
Si le coût du déplacement est supérieur à la valeur même du fonds, l'indemnité est limitée à la valeur de remplacement. C'est au bailleur d'apporter la preuve que le fonds ne disparaît pas.
Indemnités accessoires
L'indemnité principale peut être augmentée des indemnités accessoires suivantes :
- Frais de déménagement
- Frais de réinstallation du fonds de commerce
- Frais et droits de mutation liés à l'achat du nouveau fonds
- Éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés, si l'éviction entraîne leur licenciement
- Indemnité pour perte de logement, quand le bail comporte des locaux d'habitation
- Frais liés au paiement d'indemnités de résiliation de contrats
- Frais accessoires (par exemple, perte d'une licence)
- Trouble commercial pour compenser la gêne due à l'éviction
- Frais de double loyer (pendant la période de réinstallation, le preneur peut devoir payer à la fois le loyer de l'ancien local et le nouveau)
Comment le bailleur doit-il verser l'indemnité d'éviction ?
Le bailleur a la possibilité de verser l'indemnité d'éviction directement au locataire ou de la consigner chez un séquestre . En contrepartie du versement de l'indemnité d'éviction, le locataire doit restituer les locaux.
Versement direct au locataire
Le locataire a un délai de 3 mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction pour libérer les locaux. C'est le versement complet de l'indemnité d'éviction (indemnité principale et indemnités accessoires) qui est le point de départ du délai laissé au locataire pour libérer les lieux.
Le locataire n'est pas obligé de quitter les lieux tant qu'il n'a pas reçu le paiement intégral de l'indemnité. Ainsi, s'il continue d'occuper les locaux dans l'attente du versement de l'indemnité d'éviction, il doit payer au bailleur une indemnité d'occupationqui remplace le loyer. Il doit aussi respecter les clauses du bail (par exemple, exercer l'activité mentionnée dans le bail) tout comme le bailleur (par exemple, réaliser certains travaux d'entretien).
Versement à un séquestre
La désignation d'un séquestre n'est pas obligatoire. Elle intervient généralement lorsque des difficultés sont prévisibles.
Le séquestre peut être désigné d'un commun accord par les parties ou par le jugement qui fixe l'indemnité d'éviction.
C'est au bailleur d'informer le locataire de la remise des fonds au séquestre. Le locataire a ensuite un délai de 3 mois suivant la date du versement de l'indemnité au séquestre pour restituer les locaux.
Le séquestre a donc les missions suivantes :
- Recevoir les fonds versés par le bailleur
- Vérifier que les locaux sont vides et que le locataire a payé tous les impôts et loyers dus
- Puis payer l'indemnité au locataire.
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