Refus de renouvellement du bail commercial par le propriétaire

1er cas : Accepter l'indemnité d'éviction proposée

Le locataire est d'accord avec le montant proposé de l'indemnité.

Il peut alors :

• soit quitter les lieux à la fin du bail. Il faudra alors réaliser un état des lieux de sortie et remettre officiellement les clefs au bailleur.
• soit rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Lorsque le locataire continue d'occuper les locaux à l'expiration du bail en attendant le paiment de l'indemnité d'éviction, il doit verser une indemnité d'occupation (qui remplace le loyer) au bailleur.

2e cas : Négocier à l'amiable le montant de l'indemnité d'éviction

Lorsque le locataire considère que le montant de l'indemnité d'éviction proposé par le bailleur est trop faible, il a la possibilité d'engager une négociation avec le bailleur.

3e cas : Saisir le tribunal

En cas de désaccord, le locataire peut saisir le tribunal pour que le juge fixe le montant de l'indemnité d'éviction. Il a un délai de 2 ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

C'est en principe le tribunal judiciaire qui est compétent pour statuer.

En savoir plus sur le tribunal des activités économiques (TAE)

À titre d'expérimentation depuis le 1^er janvier 2025 jusqu'au 31 décembre 2028, les tribunaux de commerce de 12 villes sont remplacés par des tribunaux des activités économiques (TAE).

Les tribunaux des villes suivantes sont concernés : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles.

Ces TAE ont des compétences plus larges que les tribunaux de commerce puisqu'ils traitent des affaires suivantes :

• Litiges sur les baux commerciaux à l’occasion d'une procédure collective. Il faut un lien suffisant entre la procédure collective et le bail : par exemple, litige concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou le montant de l'indemnité d'éviction.
• Procédures amiables (c'est-à-dire le mandat ad hoc, la procédure de conciliation) des associations, des agriculteurs, des sociétés civiles et des sociétés libérales
• Procédures collectives des associations, des agriculteurs, des sociétés civiles et des sociétés libérales

Le ministère de la Justice met à disposition un simulateur pour connaître le tribunal compétent :

Connaître le tribunal compétent pour les procédures de prévention ou de traitement des difficultés ↗

Cas de reprise du local par le bailleur

Reprise pour démolir un immeuble insalubre ou vétuste

Le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial sans payer d'indemnité d'éviction dans les 2 situations suivantes :

• L'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli car il est en état d'insalubrité. Un arrêté de traitement de l'insalubrité doit être délivré par le préfet.
• L'immeuble ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. Le caractère dangereux est prouvé par un rapport d'expertise ou un arrêté de mise en sécurité du maire ou du préfet de police pour Paris.

Si le bailleur reconstruit un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a un droit de priorité pour louer ces locaux. Pour cela, le locataire doit prévenir le propriétaire, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR, de son intention de bénéficier de cette priorité lorsqu'il quitte le local ou au plus tard dans les 3 mois qui suivent son départ. Il doit également informer le bailleur de son nouveau domicile.

Reprise pour construire ou reconstruire avec offre d'un local en remplacement

Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, il doit en principe payer une indemnité d'éviction.

Si le bailleur offre au locataire un local de remplacement au locataire correspondant à ses besoins et possibilités, il n'a pas d'indemnité d'éviction à verser. Le local de remplacement doit être situé à un emplacement équivalent (par exemple, un local situé à proximité immédiate de l'actuel magasin dans la même galerie marchande).

Le bailleur doit cependant payer une indemnité peu élevée (appelée indemnité restreinte) en compensation de la privation temporaire du fonds et des frais de déménagement et de réinstallation.

Reprise pour habiter le local d'habitation accessoire au local commercial

Lorsque le bailleur souhaite reprendre le local d'habitation accessoire au local commercial loué, il peut le faire uniquement sur la partie concernant les locaux d’habitation. Dans ce cas, il n'a pas à verser d'indemnité d'éviction au locataire qui conserve la partie commerciale du local.

Le bailleur (commerçant, artisan ou professionnel libéral) peut utiliser le droit de reprise s'il est propriétaire du local depuis 6 ans au moins à la date du congé.

Le bailleur peut reprendre le local d'habitation accessoire au local commercial si les 2 conditions suivantes sont réunies :

• Il doit habiter lui-même le local d'habitation ou le faire occuper par un membre de sa famille (son conjoint, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint).
• Le bénéficiaire de la reprise ne doit pas disposer d'une habitation correspondant à ses besoins normaux (par exemple, local froid et humide)

Le droit de reprise du local d'habitation est possible à condition de pouvoir remplir les 2 conditions suivantes :

• Le local d'habitation doit pouvoir être séparé du local commercial
• La privation du local d'habitation ne doit pas apporter de trouble grave à l'exploitation du locataire : la reprise d'une pièce de 13m2 située au deuxième étage de l'immeuble n'affecte pas la marche d'une boulangerie-pâtisserie. En effet, les locataires continuent à disposer du rez-de-chaussée et, au premier étage, d'une unité d'habitation de cinq pièces principales.

Toutefois, la reprise des locaux d'habitation est impossible dans les cas suivants :

• Les locaux sont affectés à usage d'hôtel, d'enseignement, à usage hospitalier ou de location en meublé.
• La reprise du local d'habitation empêche l'exploitation du fonds de commerce par le locataire.
• Les locaux commerciaux et d'habitation forment un tout indivisible. En d'autres termes, la séparation des deux catégories de locaux est impossible.

Exemple

La reprise d'un logement situé en étage au-dessus de la boulangerie et qui dispose d'un accès indépendant est possible car elle n'empêche pas l'exploitation du commerce.

Congé pour reprise du local

Le bailleur qui souhaite reprendre le local (pour démolir un immeuble insalubre ou vétuste, pour reconstruire ou pour habiter le local) doit délivrer un congé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).

Ce congé doit être adressé au plus tard 6 mois avant l'expiration du bail.

Il doit indiquer au locataire la possibilité de contester le refus du renouvellement du bail dans un délai de 2 ans devant le tribunal judiciaire.

Notion de motifs graves et légitimes à l'encontre du locataire

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans avoir à verser une indemnité d'éviction au locataire lorsqu'il peut justifier de motifs graves et légitimes.

Il s'agit par exemple des situations suivantes :

• Retard ou non-paiement du loyer et des charges par le locataire
• Inexécution des conditions du bail commercial : par exemple, dissimulation d’une sous-location, changement de destination des locaux sans l'autorisation du bailleur, dégradations sur les parties communes, emploi dans les lieux loués de salariés étrangers non déclarés, etc.
• Attitude violente du locataire à l'égard du bailleur, des injures ou des propos diffamatoires
• Cessation sans raison de l'exploitation du fonds par le locataire.

Congé pour motifs graves et légitimes

Le congé pour motif grave et légitime adressé par le bailleur est dans la plupart des cas précédé d' une mise en demeure .

Cette mise en demeure est nécessaire dans les cas suivants :

• Inexécution d’une obligation du bail par le locataire : défaut de paiement du loyer et des charges, retard dans les paiements du loyer, non-respect des obligations du bail
• Cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds de commerce : le locataire a une obligation d'exploitation effective du fonds de commerce qui correspond à une exploitation commerciale réelle, régulière et conforme aux clauses du bail.

La mise en demeure est adressée par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).

Elle doit comporter la mention figurant à l'alinéa 1 du I de l'article L. 145-17 du code de commerce :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. »

Le locataire a ensuite un délai d'1 mois à compter de la mise en demeure pour mettre fin ou réparer son manquement. S'il n'exécute pas la demande, le bailleur peut alors lui adresser un congé sans avoir à lui payer une indemnité d'éviction.

Ce congé doit être adressé au plus tard 6 mois avant l'expiration du bail par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice). Ce congé doit indiquer :

• Motif grave et légitime reproché avec précision de ce motif
• Information de la possibilité de contester le refus du renouvellement du bail dans un délai de 2 ans devant le tribunal judiciaire.