Un dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire (appelé preneur) au propriétaire (appelé bailleur) lors de la signature du bail commercial. Elle permet au propriétaire de couvrir les loyers impayés ou les réparations nécessaires en cas de dégradations du locataire. Cette somme est conservée pendant toute la durée du bail. Le versement d'un dépôt de garantie n'est pas obligatoire.Lorsqu’il est prévu, il est soumis à des règles spécifiques de restitution à la fin du bail et en cas de vente du local loué.
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Le versement d'un dépôt de garantie n'est pas obligatoire.
Lorsque les parties décident du versement d’un dépôt de garantie, son montant est librement fixé par les parties. En pratique, il s'élève à l'un des montants suivants :
- Soit 3 mois de loyers lorsque le loyer est payable par trimestre et d'avance
- Soit 6 mois de loyers lorsque le loyer est payable par trimestre et à l'échéance.
Si le dépôt de garantie excède ces montants (3 mois en cas de paiement d'avance ou 6 mois en cas de paiement à l'échéance), le propriétaire doit verser au locataire des intérêts. Ces intérêts sont calculés au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre.
Dans tous les cas, le bailleur ne doit pas réclamer au preneur (ou locataire) la TVA sur le montant du dépôt de garantie.
À quel moment le dépôt de garantie doit-il être restitué ?
Les sommes payées à titre de garantie doivent être remboursées au locataire quand il quitte les lieux, c’est-à-dire à la remise des clefs. La loi ne prévoit pas de délai maximum pour la restitution du dépôt de garantie. Toutefois, un délai est souvent précisé dans le contrat de bail commercial.
Pour les baux signés ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, de nouvelles règles d’ordre public s’appliquent :
- Les sommes payées à titre de garantie sont restituées au locataire dans un délai raisonnable ne pouvant pas dépasser 3 mois à compter de la remise des clefs. La remise des clefs se fait soit par lettre recommandée avec AR soit en main propre.
- Lorsque le bailleur a reçu des engagements et/ou garanties (comme une caution bancaire, une garantie à première demande ou une hypothèque) du locataire, il dispose d’un délai de 6 mois à compter de la remise des clefs pour les restituer au locataire. Le bailleur doit effectuer les mainlevées et rendre au locataire les documents concernant ces biens et/ou ces titres.
- Le montant du dépôt de garantie restitué s’élève au montant versé lors de la conclusion du contrat diminué des sommes restant dues au bailleur et des sommes justifiées que le locataire devrait payer (par exemple : des charges).
Que devient le dépôt de garantie en cas de vente du local commercial ?
Le dépôt de garantie constitue une dette personnelle du bailleur à l’égard du locataire. Lorsque les locaux loués sont vendus, c’est le bailleur d’origine qui restitue le dépôt de garantie au locataire.
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