La sous-location d'un local commercial est le fait pour le locataire (appelé locataire principal) de louer à une autre personne (appelée sous-locataire) tout ou partie d'un local commercial en échange du paiement d'un loyer. La sous-location du bail commercial est en principe interdite. Elle peut cependant être autorisée par une clause du bail commercial ou par le propriétaire (ou bailleur) après la signature du bail.
Quelles sont les différences entre la sous-location et la mise à disposition de locaux avec prestations de services ?
La sous-location est le fait pour un locataire (locataire principal) de mettre en location le local ou une partie du local qu'il loue à une autre personne (sous-locataire) en échange du paiement d'un loyer.
La mise à disposition de locaux avec prestations de services est également un contrat de location de locaux, mais la location est accompagnée de plusieurs prestations de services : entretien, fourniture du wifi, téléphone, chauffage, service d’accueil, accès à des salles de réunion, etc.
| Sous-location d'un bail commercial | Mise à disposition de locaux | |
| Conditions | Elle est possible aux 2 conditions suivantes :
| Elle doit être autorisée dans la clause de destination du bail commercial. |
| Loyer / Redevance | Loyer versé par le sous locataire au locataire principal uniquement pour disposer du local | Redevance ou prix global qui inclut des prestations de services : entretien, fourniture du wifi, téléphone, chauffage, service d’accueil, accès à des salles de réunion, etc. |
| Réajustement de loyer | Possibilité pour le bailleur de demander un réajustement de loyer au locataire principal si loyer de la sous-location est plus élevé que le loyer principal | Pas de possibilité pour le bailleur d'obtenir un réajustement de loyer |
Exemple
Un locataire exploitant un atelier de danse le sous-loue à une société pendant plusieurs mois. Il propose avec le local de nombreuses prestations comme l’entretien des locaux, le contrôle de l’accueil et de la sécurité. Ce contrat est considéré comme une mise à disposition temporaire d'un local (et non une sous-location).
Dans quels cas la sous-location du bail commercial est-elle possible ?
La sous-location totale ou partielle est en principe interdite.
Elle peut cependant être autorisée lorsque les 2 conditions suivantes sont satisfaites :
- Le bailleur a donné son autorisation.
- Le bailleur est informé par le locataire de l'acte de sous-location
Si le locataire ne respecte pas ces 2 conditions, la sous-location est irrégulière. Le bailleur dispose alors de plusieurs options :
- Il peut demander la résiliation du bail.
- Il peut refuser de renouveler le contrat de bail sans verser d'indemnité d'éviction.
Autorisation du bailleur
L’autorisation du bailleur est indispensable.
Cette autorisation peut prendre l'une des formes suivantes :
- Elle peut être écrite. L'autorisation de sous-location est parfois prévue dans le bail commercial initial. Elle peut aussi être obtenue après la signature du bail commercial : par exemple, rédaction d'un avenant au contrat de bail. En cas de renouvellement du bail commercial, l'autorisation de sous-louer doit être reproduite dans le contrat du bail renouvelé.
- Elle peut résulter d'une attitude claire et non équivoque du bailleur. : elle est alors tacite. Par exemple, une autorisation expresse donnée par le bailleur au sous-locataire de réaliser des travaux vaut accord tacite de la sous-location.
Informer le bailleur de l'acte de sous-location
Le locataire doit informer le bailleur de son intention de sous-louer même lorsque la sous-location est autorisée par le contrat de bail. Cette obligation d'information permet au bailleur d'avoir connaissance des conditions de la sous-location et de l'identité du sous-locataire.
Le locataire informe le bailleur par l'un des moyens suivants :
- Acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
- Lettre recommandée avec accusé de réception.
Le bailleur a alors un délai de 15 jours pour indiquer s'il entend intervenir au contrat de sous-location. Si le bailleur ne répond pas au locataire, son accord à la sous-location est considéré comme donné et la sous-location est considérée comme régulière.
Lorsque la sous-location est régulière, il existe 2 contrats :
- Un contrat de bail commercial entre le bailleur et le locataire principal avec un loyer principal versé par le locataire
- Un contrat de sous-location entre le locataire principal et le sous-locataire avec un loyer de sous-location
Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au montant du loyer principal, le bailleur peut réclamer au locataire principal une majoration de loyer équivalente.
En cas de désaccord sur le montant du loyer majoré, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire du lieu où est situé le local commercial.
Tribunal judiciaire ou tribunal de proximité
Quel est le contenu du contrat de sous-location ?
Le contrat de sous-location signé entre le locataire principal et le sous-locataire contient généralement les mêmes clauses et conditions que le bail principal :
- Description du local sous-loué
- Affectation du local sous-loué (c'est-à-dire l'activité exercée)
- Loyer de la sous-location
- Répartition des charges entre le locataire et le sous-locataire
- Règles de responsabilités du sous-locataire et du locataire à l'égard du bailleur
- Durée de la sous-location. En général, elle ne dépasse pas le temps restant à courir pour le bail principal.
Quels sont les effets de la sous-location ?
La sous-location produit des conséquences différentes pour le bailleur, le locataire principal, le sous-locataire :
Pour le bailleur
Entre le bailleur et le sous-locataire, il n’y a pas de contrat.
En revanche, le bailleur peut réclamer à son locataire principal une majoration de loyer lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au loyer du bail principal.
Pour le locataire principal
Le locataire principal reçoit un loyer de son sous-locataire.
Il doit respecter les conditions du contrat de bail commercial conclu avec le bailleur. Il doit donc payer le loyer au bailleur. Il est aussi responsable à l'égard du bailleur si le sous-locataire ne respecte pas les conditions du bail. C'est par exemple le cas lorsque le sous-locataire a détérioré le local : le bailleur peut demander réparation au locataire principal.
Pour le sous-locataire
Le sous-locataire doit verser le loyer de la sous-location au locataire principal.
Le sous-locataire bénéficie des mêmes droits que le locataire principal. Le locataire principal ne peut donc pas consentir au sous-locataire des droits qu'il n'a pas :
- Le sous-locataire doit respecter la destination des locaux établie dans le contrat du bail principal (sauf autorisation expresse du bailleur).
- Si le locataire principal souhaite mettre fin au bail commercial lors d’une période triennale, la sous-location prend fin également.
Le sous-locataire a-t-il un droit au renouvellement de son bail ?
Généralement, la location principale et la sous-location se terminent en même temps. La durée du « sous-bail » ne peut pas dépasser le temps restant à courir pour le bail principal.
Le sous-locataire qui exploite dans les lieux loués un fonds de commerce peut alors demander le renouvellement de son bail directement au bailleur : on parle de droit direct au renouvellement.
Ce droit au renouvellement n'est pas automatique et nécessite de distinguer la sous-location partielle et la sous-location totale :
- En cas de sous-location partielle, le locataire principal exploite un fonds de commerce sur une partie seulement des lieux loués. Sur l'autre partie, c'est le sous-locataire qui exploite un fonds de commerce. Les lieux sont donc divisibles.
- En cas de sous-location totale, le locataire principal a sous-loué la totalité du local au sous-locataire. Il n'exploite plus personnellement le fonds de commerce.
Sous-location partielle
En cas de sous-location partielle, le locataire principal exploite un fonds de commerce sur une partie seulement des lieux loués.
La sous-location partielle suppose que les lieux sont divisibles.
Exemple
Un restaurateur sous-loue avec l'accord de son bailleur une partie de son local commercial à une épicerie.
Le locataire principal et le sous-locataire demandent le renouvellement pour la partie des locaux dans laquelle il exploite le fonds de commerce :
- Le locataire principal (restaurateur) peut alors demander au bailleur le renouvellement de son bail seulement pour le restaurant
Le sous-locataire (l'épicerie) peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal ou au bailleur s'il remplit les conditions suivantes :
- Le sous-bail est soumis au statut des baux commerciaux et les conditions spécifiques du droit au renouvellement sont respectées (obligation d’être immatriculé au RCS, exploitation effective et personnelle du fonds, etc.)
- La sous-location a été autorisée par le bailleur
- Les locaux faisant l’objet du bail principal sont divisibles.
Sous-location totale
Le locataire principal perd le droit au renouvellement de son bail commercial puisqu’il n’exploite plus le fonds de commerce.
C'est le sous-locataire qui devient propriétaire du fonds de commerce et qui bénéficie du droit au renouvellement. Le sous-locataire doit demander le renouvellement de son bail au bailleur.
Ce droit au renouvellement est possible lorsque les conditions suivantes sont réunies :
- Le sous-bail doit être soumis au statut des baux commerciaux et les conditions spécifiques du droit au renouvellement sont respectées (obligation d’être immatriculé au RCS, exploitation effective et personnelle du fonds, etc.)
- La sous-location doit avoir été autorisée par le bailleur.
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