Plan pluriannuel de travaux (PPT) mis en place dans les copropriétés

Qu'est-ce que le PPT ?

Le PPT est un document qui contient la liste et un calendrier détaillé des travaux nécessaires ou utiles à réaliser sur les parties communes d'une copropriété, réparti sur une période de 10 ans. Ce plan, approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires, permet d'anticiper les travaux collectifs de l'immeuble et d'en échelonner les paiements.

Le PPT a pour but de garantir la sauvegarde de l'immeuble (c'est-à-dire sa conservation en bon état), l'entretien des parties communes et des équipements collectifs ainsi que l'amélioration de l'efficacité énergétique.

C’est un outil méthodologique qui informe et aide les copropriétaires à identifier les travaux à prévoir, à définir leur ordre de priorité et à organiser leur financement dans le temps.

Quelle est la différence entre un PPPT et un PPT ?

Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) est une proposition de travaux à réaliser dans les parties communes de l'immeuble. Il est établi en se basant sur une étude de la structure du bâtiment, de ses équipements et éventuellement du diagnostic de performance énergétique (DPE) et/ou du diagnostic technique global (DTG). Il n'a pas de caractère obligatoire. C’est un document préliminaire qui nécessite une validation par les copropriétaires lors d'une assemblée générale.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) correspond au PPPT partiellement ou intégralement voté par les copropriétaires lors de l’assemblée générale. C'est le plan définitif qui précise les travaux à effectuer, leur calendrier, et leur financement (souvent par des appels de fonds). Il constitue un cadre de référence retenu par la copropriété qui a une valeur contraignante. Les travaux qu’il prévoit doivent néanmoins être soumis au vote des copropriétaires au fur et à mesure, selon leur échéancier.

Quel est le contenu du PPPT et du PPT ?

Le projet de PPT est réalisé à partir d'une analyse du bâti et des équipements de l'immeuble et du diagnostic de performance énergétique (DPE) et, éventuellement, du diagnostic technique global (DTG) s'il a été réalisé.

Le projet de PPT doit comprendre les éléments suivants :

• Liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre
• Estimation du niveau de performance énergétique et de performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre que les travaux permettent d'atteindre
• Estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation
• Proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les 10 prochaines années.

Le PPT contient principalement :

• l'ensemble des travaux prescrits dans le PPPT, et votés par les copropriétaires,
• le classement des travaux par ordre de priorité, en fonction de l'urgence,
• l'échéancier de réalisation des travaux (court, moyen, long terme),
• une estimation des coûts associés à chaque catégorie de travaux,
• une prévision budgétaire avec une répartition des dépenses sur la durée du plan pluriannuel.

Le PPPT est-il obligatoire dans toutes les copropriétés ?

Oui. Depuis le 1^er janvier 2025, l’établissement d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), est en principe obligatoire pour tous les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation dont la réception remonte à plus de 15 ans, quel que soit le nombre de lots à usage de logement, de bureau ou de commerce qu’ils comprennent (de moins de 50 lots à plus de 200 lots).

Toutefois, le syndicat des copropriétaires peut être dispensé de cette mise en place si un diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration.

Qui doit réaliser le PPT ?

La réalisation du projet de PPT doit être confiée à un professionnel justifiant de compétences et de garanties.

Il peut s'agir d'un bureau d'études, d'un architecte, d'un thermicien.

Ce professionnel doit :

• Attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic et à l'égard des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble
• Justifier avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle. Elle précise les compétences couvertes.

Comment est voté le PPT ?

Le vote du plan pluriannuel de travaux se fait en plusieurs étapes :

1. Le syndic doit tout d'abord inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires les modalités d'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). À ce stade, le syndic sollicite ainsi l'accord du syndicat des copropriétaires pour réaliser le PPPT et choisir le prestataire qui va l'établir. Cette résolution est votée à la majorité des voix de copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (majorité simple).
2. Une fois que le PPPT est réalisé, le syndic doit le présenter à la 1^re assemblée générale annuelle des copropriétaires qui suit son élaboration. Les copropriétaires vont alors décider de valider le PPPT, partiellement ou totalement, ou de le rejeter. Le PPPT peut également faire l’objet de discussions en assemblée afin d’être ajusté en fonction des besoins spécifiques de l’immeuble. Il peut donc être contesté si les copropriétaires estiment que certaines de ses préconisations sont discutables ou inadaptées. L'adoption ou le rejet du PPPT doit être votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue). Si le PPPT est adopté, il devient un PPT. Il constitue alors une feuille de route pour la copropriété et engage le syndicat des copropriétaires dans une logique de programmation des travaux.
3. Les travaux à réaliser seront votés suivant le calendrier préconisé. Chaque vote s'accompagnera d'un vote sur leur financement et sur le montant des honoraires à percevoir par le syndic.

Comment est financé le PPT ?

Si l'assemblée générale adopte un PPT, il est financé par le fonds travaux auquel chaque copropriétaire doit participer.

À quelle fréquence le PPT doit-il être actualisé ?

Le PPT doit être actualisé tous les 10 ans.

Comment est contrôlé le PPT ?

Le maire ou le préfet ou le président d'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le PPT adopté pour vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l'immeuble et la sécurité de ses occupants.

Si le PPT n'est pas transmis dans un délai d'1 mois à partir de la notification de la demande, le maire ou le préfet ou le président d'EPCI peut élaborer ou actualiser d'office le projet de PPT à la place et aux frais du syndicat des copropriétaires. Il en est de même si le plan transmis ne prescrit pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l'immeuble.

Dès réception du projet de PPT notifié par le maire ou le préfet ou le président d'établissement public de coopération intercommunale, le syndic doit convoquer une assemblée générale pour se prononcer sur la question de l'adoption de tout ou partie de ce projet de plan.