Les copropriétés ont l'obligation de mettre en place un fonds de travaux pour financer les dépenses de travaux collectifs à venir. Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle versée par chaque copropriétaire et son utilisation doit être votée à la majorité de tous les copropriétaires. Nous vous présentons les informations à connaître.
Qu'est-ce que le fonds de travaux ?
Le fonds de travaux est une réserve d'argent créée pour financer des futurs travaux dans les immeubles en copropriété.
La constitution de ce fonds permet :
- De mieux planifier l'entretien de l'immeuble,
- D'anticiper des dépenses importantes pour la copropriété en cas de travaux à effectuer dans les parties communes de l'immeuble
- D’avoir une trésorerie disponible au moment où l’assemblée générale décide de réaliser des travaux.
Le fonds de travaux sera ainsi utilisé pour les travaux non inclus dans le budget prévisionnel, qui sont imposés par la règlementation ou votés en assemblée générale.
Quand utiliser le fonds de travaux ?
Le fonds de travaux sert à financer les dépenses résultant des cas suivants :
- Élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) et, éventuellement, du diagnostic technique global (DTG)
- Réalisation des travaux prévus dans le PPT adopté par l'assemblée générale des copropriétaires
- Travaux urgents décidés par le syndic de copropriété, nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (c'est-à-dire sa conservation en bon état)
- Travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie non prévus dans le PPT.
L'assemblée générale peut décider d'affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces dépenses.
L'utilisation de ces fonds tiendra toutefois compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges imposées par le règlement de copropriété. Cette répartition permet d'éviter que des copropriétaires non concernés par les travaux y participent via l’utilisation de tout ou partie du fonds de travaux.
Quels immeubles sont concernés par le fonds de travaux ?
Le syndicat des copropriétaires doit mettre en place un fonds de travaux lorsque l'immeuble est à destination totale ou partielle d'habitation.
Ce fonds doit être constitué à la fin d'une période de 10 ans à partir de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble.
L’obligation de mettre en place un fonds de travaux s’applique à l’ensemble des immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, indépendamment du nombre de lots, qu’ils comportent moins de 50 lots, entre 51 et 200 lots ou plus de 200 lots.
Comment mettre en place le fonds de travaux ?
Le fonds de travaux étant obligatoire, il n'est pas nécessaire de voter sa création en assemblée générale.
Pour mettre en place le fonds de travaux, le syndicat des copropriétaires devra seulement voter lors de l'assemblée générale annuelle :
- L'ouverture d'un compte bancaire spécifique, dédié au versement des cotisations au fonds de travaux
- Et le montant annuel du fonds de travaux, indiqué en pourcentage du budget prévisionnel.
Cette résolution est votée à la majorité absolue de l'article 25.
Si la décision n'est pas approuvée mais a reçu 1/3 des voix, un nouveau vote peut être organisé immédiatement. Cette résolution sera alors votée à la majorité simple de l'article 24.
Comment le fonds de travaux est-il alimenté ?
Le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire.
Montant minimum de la cotisation annuelle
Le montant minimum de la cotisation varie en fonction de l'existence ou non d'un plan pluriannuel de travaux (PPT) :
Existence d'un PPT
Lorsque l'assemblée générale a adopté un PPT, le montant de la cotisation annuelle ne peut pas être inférieur à :
- 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT adopté
- Et 5 % du budget prévisionnel.
Toutefois, l'assemblée générale peut décider d'un montant supérieur. La décision doit être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue).
Absence d'un PPT
Lorsque l'assemblée générale n'a pas adopté de PPT, le montant de la cotisation annuelle ne doit pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.
Toutefois, l'assemblée générale peut décider d'un montant supérieur. La décision doit être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue).
Possibilités de suspendre les cotisations
L'assemblée générale peut décider de suspendre les cotisations dans 2 cas :
- Lorsque le montant des cotisations du fonds de travaux dépasse le montant du budget prévisionnel
- Ou lorsque le montant du fonds de travaux dépasse de 50 % le montant des travaux prévus dans le PPT adopté.
Versement sur un compte bancaire séparé
Le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé, rémunéré au nom du syndicat des copropriétaires, sur lequel sont versées directement les cotisations du fonds de travaux.
Le compte bancaire peut être ouvert dans un établissement bancaire choisi par le syndic ou par l'assemblée générale des copropriétaires. Le syndic doit mettre à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques de ce compte dès leur réception.
Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat des copropriétaires.
Comment est calculé le montant dû par chaque copropriétaire ?
Chaque copropriétaire doit contribuer à la cotisation annuelle obligatoire.
Le syndic de copropriété établit ainsi un appel de fonds spécial pour le fonds de travaux, selon les mêmes conditions que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel (périodicité des appels de fonds) et à la même date d’exigibilité.
En principe, le montant dû par les copropriétaires se calcule en fonction de sa quote part de charges communes.
Les sommes versées pour le fonds de travaux sont-elles récupérables ?
Non. Les sommes versées pour le fonds de travaux ne peuvent pas être récupérées par un copropriétaire qui vend son lot de copropriété.
En effet, les sommes versées sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires.
Toutefois, les parties (acquéreur et vendeur) peuvent prévoir, dans l’acte de vente, un remboursement des sommes versées au titre du fonds de travaux, dès lors que celles-ci n’ont pas encore été affectées à la réalisation de travaux. Cette somme vient d’ajouter au prix de vente du bien.
Quelles sanctions en cas de non-constitution du fonds de travaux ?
La loi ne prévoit aucune sanction en cas de non-constitution d'un fonds de travaux ou de fixation d'un taux inférieur aux minimum légaux.
Mais, dans une telle hypothèse, un copropriétaire absent ou ayant voté en faveur des résolutions rejetées peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble pour obtenir l'annulation de la décision écartant la création d'un fonds de travaux ou fixant un taux inférieur. Il est recommandé de se faire accompagner par un avocat pour cette procédure.
Lorsque l’absence de constitution du fonds de travaux provient d'une erreur ou d'un oubli du syndic, il faut le contacter afin de lui signaler cette omission et solliciter des explications.
En l’absence de régularisation de la situation, il faut alors lui adresser une mise en demeure (par courrier recommandé avec accusé de réception) d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires la mise en place du fonds de travaux.
Si le syndic refuse, il est alors possible de saisir le tribunal du lieu de situation de l'immeuble pour obtenir l'inscription forcée de la constitution d'un fonds de travaux à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Il est recommandé de se faire accompagner par un avocat pour cette procédure.
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