Lors de leur construction, d'extensions ou de rénovations lourdes, certains bâtiments sont soumis à des obligations. Ils doivent intégrer sur au moins 30 % de la toiture du bâtiment un procédé de production d'énergies renouvelables ou un système de végétalisation. Ce pourcentage sera porté à 40 % en 2026, et à 50 % en 2027. Nous vous présentons les informations à connaître.
Une autre obligation s'applique également aux aires de stationnement associées à ces bâtiments lors de leur construction, d'extensions ou de rénovations lourdes. Elle les oblige à posséder des dispositifs d'ombrage et de gestion des eaux pluviales. Ces 2 obligations ne doivent pas être confondues.
Quels bâtiments sont concernés par l'obligation ?
Constructions de bâtiments
Certains bâtiments ou parties de bâtiments doivent intégrer soit un procédé de production d'énergies renouvelables, soit un système de végétalisation.
Cela s'applique aux constructions de bâtiments ou parties de bâtiment à usage :
- Commercial, industriel, artisanal ou administratif
- De bureaux
- D'entrepôt
- De hangars non ouverts au public faisant l'objet d'une exploitation commerciale
- Hôpitaux
- Sportifs, récréatifs et de loisirs
- Scolaires et universitaires
- Parcs de stationnement couverts accessibles au public.
L'obligation s'applique également aux parcs de stationnement couverts accessibles au public qui créent plus de 500 m² d'emprise au sol.
Extensions et rénovations associées
Ces obligations s'appliquent également aux extensions et rénovations lourdes de bâtiments ou parties de bâtiment lorsque ces extensions ou rénovations ont une emprise au sol de plus de 500 m². Les bâtiments concernés sont à usage :
- Commercial, industriel, artisanal ou administratif
- De bureaux
- D'entrepôt
- De hangars non ouverts au public faisant l'objet d'une exploitation commerciale
- Hôpitaux
- Sportifs, récréatifs et de loisirs
- Scolaires et universitaires
- Parcs de stationnement couverts accessibles au public
- Parcs de stationnement non couverts.
En quoi consiste l'obligation de production d'énergies renouvelables ou de végétalisation ?
Les bâtiments ou parties de bâtiments concernés par l'obligation doivent intégrer sur leur toiture :
- Soit un procédé de production d'énergies renouvelables (par exemple des panneaux photovoltaïques)
- Soit un système de végétalisation basé sur un mode cultural ne recourant à l'eau potable qu'en complément des eaux de récupération, garantissant un haut degré d'efficacité thermique et d'isolation et favorisant la préservation et la reconquête de la biodiversité
- Soit tout autre dispositif aboutissant au même résultat.
Quelle est la surface minimale à couvrir ?
Les procédés de production d'énergies renouvelables et les systèmes de végétalisation doivent être réalisés en toiture du bâtiment.
La surface minimale couverte par ces systèmes doit être au moins égale à 30 % de la proportion de la toiture construite ou rénovée.
Ce pourcentage devra être d'au moins :
- 40 % à compter du 1er juillet 2026
- 50 % à compter du 1er juillet 2027.
Quelles sont les exceptions à cette obligation ?
Cadre général des exceptions
Les constructions, extensions et rénovations lourdes peuvent bénéficier d'une exception à tout ou partie de l'obligation :
Soit si l'installation des procédés et dispositifs obligatoires n'est pas possible. Cela s'applique notamment si l'installation est de nature à aggraver un risque ou présente une difficulté technique insurmontable. Cela peut avoir lieu :
- En raison de contraintes patrimoniales
- Pour existence d'une contrainte technique et/ou architecturale
- Pour existence d'une contrainte de sécurité.
Soit si les travaux permettant de satisfaire cette obligation ne peuvent pas être réalisés dans des conditions économiquement acceptables :
- Pour coûts d'installation disproportionnés
- Pour coûts de production d'énergie renouvelable excessifs.
1. Exception en raison de contraintes patrimoniales
Une exemption des obligations de production d'énergies renouvelables ou de végétalisation peut s'appliquer à certains bâtiments ou parties de bâtiments. Il s'agit des :
- Immeubles classés, inscrits ou protégés au titre des monuments historiques
Autres bâtiments situés :
- Aux abords des monuments historiques
- Dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable
- Dans un site inscrit ou classé
- À l'intérieur du cœur d'un parc national.
Ces bâtiments ou parties de bâtiments sont soumis à l'obligation de production d'énergies renouvelables ou de végétalisation de leurs toitures uniquement si l'autorité administrative compétente (le maire ou le préfet) donne son accord ou autorise les travaux nécessaires pour satisfaire à ces obligations.
Mairie
Préfecture
2. Exception pour existence d'une contrainte technique et/ou architecturale
1 L'existence d'une contrainte technique et architecturale est établie lorsque les adaptations nécessaires à l'installation d'un système de production d'énergies renouvelables ou d'un système de végétalisation :
- Soit mettent en cause la pérennité des ouvrages initiaux (par exemple parce qu'ils alourdissent une toiture fragile)
- Soit ne sont pas techniquement réalisables (par exemple parce qu'il n'existe pas de système adapté aux dimensions et à l'architecture du bâtiment).
2 L'existence d'une contrainte uniquement technique est établie lorsque :
- Soit lorsque le bâtiment ou la partie de bâtiment dispose d'une sur-toiture ventilée consistant en une paroi horizontale surimposée faisant office de pare-soleil, ne permettant pas l'installation d'un système de production d'énergies renouvelables ou d'un système de végétalisation sur la surface minimale obligatoire.
- Soit la présence d'installations techniques en toiture ne permet pas de couvrir la proportion de la toiture qui doit être couverte au regard de l'obligation de production d'énergies renouvelable ou de végétalisation. Pour rappel, la proportion de la surface de la toiture qui doit être couverte pour respecter l'obligation doit être d'au moins 30 %. Elle sera de 40 % à compter du 1er juillet 2026, puis de 50 % à compter du 1er juillet 2027.
3 L'existence d'une contrainte uniquement architecturale s'opposant à l'installation d'un système de végétalisation est établie lorsque la pente de la toiture est supérieure à 20 %.
3. Exception pour existence d'une contrainte de sécurité
L'existence d'une contrainte de sécurité est établie lorsqu'il n'existe pas de système de production d'énergies renouvelables ou de végétalisation adapté au bâtiment. Cela s'applique si l'installation ou l'utilisation de la totalité des systèmes existants qui peuvent être installés enfreint une des règles :
- De conception, de réalisation, d'exploitation et des mutations des bâtiments
- Générales de sécurité des bâtiments.
S'il existe un système qui permet de ne pas enfreindre ces règles de sécurité, l'exception ne s'applique pas.
4. Exception pour coûts d'installation disproportionnés
L'existence de coûts d'installation disproportionnés est établie lorsque le coût hors taxes des travaux nécessaires à l'installation d'un système de production d'énergies renouvelables ou d'un système de végétalisation dépasse 15 % du coût total hors taxes des travaux de construction, d'extension ou de rénovation.
Comment calculer le coût hors taxes des travaux nécessaires à l'installation d'un système de production d'énergies renouvelables ou de végétalisation ?
Le coût hors taxes des travaux nécessaires à l'installation d'un système de production d'énergies renouvelables ou d'un système de végétalisation comprend notamment les éléments suivants :
- Fourniture des équipements et des matériaux. Les coûts associés à la fourniture des équipements d'une installation photovoltaïque peuvent comprendre la provision pour le remplacement des onduleurs.
- Installation et mise en œuvre
- Réalisation des raccordements éventuels.
Dans le cas d'un bâtiment existant, lorsque les travaux ne sont pas initialement prévus et sont rendus nécessaires par l'installation du système, les coûts suivants peuvent être pris en compte :
- Coûts liés au renforcement de la structure et des fondations
- Coûts liés à la réfection de l'étanchéité.
Le coût hors taxes des travaux nécessaires à l'installation d'un système de végétalisation doit être diminué, s'il y en a, des aides publiques dont les travaux bénéficient.
Lorsqu'il est supporté par le maître d'ouvrage, le coût hors taxes des travaux nécessaires à l'installation d'un système de production d'énergies renouvelables doit être diminué des :
- Revenus actualisés résultant de la vente de l'électricité produite sur une durée de 20 ans ou par les économies d'énergie réalisées sur la durée de vie de l'équipement. La durée de vie de l'équipement à prendre en compte ne peut pas être inférieure à 20 ans.
- Autres dispositifs de soutien financiers
- Mécanismes de soutien à la production d'électricité, s'il y en a.
Les revenus actualisés pouvant être obtenus par la vente de l'électricité produite par une installation photovoltaïque sont déterminés sur la base des dispositifs de soutien à la production d'énergie photovoltaïque. L'évaluation de ces revenus fait l'objet d'une étude technico-économique réalisée par une entreprise spécialisée. Celle-ci détermine la production d'électricité prévisionnelle qui tient compte des spécificités de l'installation.
Cette entreprise spécialisée :
- Soit dispose d'une qualification ou certification professionnelle conforme aux exigences du dispositif de soutien dont bénéficie l'installation
- Soit dispose d'un signe de qualité délivré par un organisme ayant signé la charte « RGE Études » avec l'ADEME pour les études en lien avec l'installation mise en œuvre en toiture.
Dans le cas d'une installation de production de chaleur renouvelable, les gains associés aux économies d'énergie sont calculés sur la base d'un prix de l'énergie économisée constant de 60 € HT/MWh.
Le calcul des gains actualisés tient compte d'un taux d'actualisation fixé à 3 %.
Quelles dépenses doivent être prises en compte dans le coût hors taxes des travaux de rénovation ?
Le coût total hors taxes des travaux de rénovation comprend l'ensemble des travaux nécessaires à la rénovation du bâtiment, ou de la partie de bâtiment, notamment les travaux de :
- Confortement
- Renforcement
- Fondations
- Gros œuvre
- Charpente
- Couverture
- Étanchéité
- Isolation thermique
- Chauffage
- Refroidissement
- Éclairage
- Plomberie
- Revêtements de sols
- Peinture
- Sécurité contre l'incendie
- Ventilation.
Le coût hors taxes des travaux de rénovation pris en compte doit être diminué des :
- Gains actualisés pouvant être obtenus par la vente de l'électricité produite sur une durée de 20 ans
- Économies d'énergie réalisées sur la durée de vie de l'équipement
- Autres dispositifs financiers de soutien.
5. Exception pour coûts de production d'énergie renouvelable excessifs
L'existence de coûts de production d'énergie renouvelable excessifs est établie lorsque le coût actualisé de l'énergie produite par le système de production d'énergie renouvelable :
- Dans le cas d'une installation photovoltaïque, dépasse sur une durée de 20 ans, la valeur du tarif d'achat ou du tarif de référence utilisé pour le calcul des revenus pouvant être obtenus par la vente de l'électricité produite par l'installation, multiplié par un coefficient égal à 1,2.
- Dans le cas d'une installation de production de chaleur renouvelable, est supérieur à un seuil de 200 €/MWh sur la durée de vie de l'équipement. La durée de vie de l'équipement à prendre en compte ne peut pas être inférieure à 20 ans.
Le coût actualisé de l'énergie est défini comme la somme actualisée des coûts d'investissement et des coûts d'exploitation et de maintenance du système, divisée par la somme actualisée des quantités annuelles d'énergie produite par le système. Le calcul du coût actualisé de l'énergie tient compte d'un taux d'actualisation fixé à 3 %.
L'évaluation du coût actualisé de l'énergie fait l'objet d'une étude technico-économique réalisée par une entreprise spécialisée. Cette entreprise :
- Soit dispose d'une qualification ou certification professionnelle conforme aux exigences du dispositif de soutien dont bénéficie l'installation
- Soit dispose d'un label de qualité qui correspond à l'installation mise en œuvre en toiture et délivré par un organisme ayant signé la charte « RGE Études » avec l'ADEME.
Justification de l'exception
L'autorité compétente en matière d'autorisation d'urbanisme (mairie ou préfecture) peut prévoir que tout ou partie des obligations ne s'appliquent pas aux constructions, extensions ou rénovations lourdes de bâtiments ou de parties de bâtiment lorsqu'une attestation du maître d'ouvrage, jointe à la demande d'autorisation d'urbanisme, justifie de l'une des exceptions. L'attestation doit être accompagnée des pièces justifiant l'exception dont le maître d'ouvrage estime qu'il peut bénéficier.
Coûts d'installation disproportionnés
Pour justifier de l'exception pour conditions économiquement inacceptables, le maître d'ouvrage doit joindre à l'attestation une note détaillant le calcul comparatif du coût hors taxes des travaux nécessaires à l'installation du système et du coût total hors taxes des travaux.
Cette note est accompagnée de 2 devis d'entreprises spécialisées dans l'installation de systèmes de production d'énergies renouvelables ou de végétalisation.
Dans le cas d'un système de production d'énergies renouvelables, la note doit être également accompagnée de l'étude technico-économique d'une entreprise spécialisée, présentant les éléments suivants :
- Production d'électricité ou économies d'énergie prévisionnelles
- Revenus associés
- Si cela est pertinent, coût actualisé de l'énergie produite par l'installation.
L'étude technico-économique doit être datée de moins de 6 mois au moment du dépôt de la demande d'autorisation d'urbanisme ou, lorsque les travaux ne nécessitent pas d'autorisation d'urbanisme, à la date d'acceptation des devis ou de passation des contrats relatifs aux travaux de rénovation.
Coûts de production d'énergie renouvelable excessifs
Pour justifier de l'exception pour coûts de production d'énergie renouvelable excessifs, le maître d'ouvrage doit joindre à l'attestation une note.
Cette note doit être accompagnée de :
- 2 devis d'entreprises spécialisées dans l'installation de systèmes de production d'énergies renouvelables
- L'étude technico-économique d'une entreprise spécialisée, présentant la production d'électricité ou les économies d'énergie prévisionnelles, les revenus associés, ainsi que le coût actualisé de l'énergie produite par l'installation.
L'étude technico-économique doit être datée de moins de 6 mois au moment du dépôt de la demande d'autorisation d'urbanisme. Lorsque les travaux ne nécessitent pas d'autorisation d'urbanisme, l'étude doit être datée de moins de 6 mois à la date d'acceptation des devis ou de passation des contrats relatifs aux travaux de rénovation.
Contrainte technique et/ou architecturale
Pour justifier de l'exception pour contrainte technique et architecturale, le maître d'ouvrage doit joindre à l'attestation un argumentaire du maître d'œuvre exposant les raisons techniques pour lesquelles aucun système existant ne peut être installé sur le bâtiment ou la partie de bâtiment.
Dans le cas de l'exception pour contrainte technique uniquement, le maître d'ouvrage doit :
- Soit joindre à l'attestation un argumentaire du maître d'œuvre. Cet argumentaire doit exposer les raisons techniques pour lesquelles la surface minimale ne peut être atteinte. Le maître d'ouvrage doit alors présenter un projet permettant d'atteindre une surface la plus proche possible de cette surface minimale.
- Soit faire mention, dans l'attestation, de la présence de la sur-toiture ventilée et de la surface couverte par celle-ci.
Dans le cas de l'exception pour contrainte architecturale uniquement, le maître d'ouvrage doit indiquer la pente de la toiture dans l'attestation.
Contrainte de sécurité
Pour justifier de l'exception pour contrainte de sécurité, le maître d'ouvrage joint à l'attestation un argumentaire du maître d'œuvre démontrant qu'aucun système ne peut être installé sans méconnaître les règles de sécurité.
Le maître d'ouvrage doit joindre à son argumentaire l'avis défavorable ou assorti de prescriptions :
- Soit de la commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité du département
- Soit de toute autorité compétente en matière de sécurité civile lorsque celui-ci est requis
- Soit d'un contrôleur technique agréé A1.
Quels documents faut-il joindre à la demande d'autorisation d'urbanisme ?
Lorsque le maître d'ouvrage estime que le projet ne peut bénéficier d'aucune exception, il doit joindre à la demande d'autorisation d'urbanisme une attestation faisant état du projet d'installation d'un système de :
- Production d'électricité renouvelable
- Production de chaleur renouvelable
- Végétalisation.
Cette attestation doit démontrer que le projet est de nature à satisfaire à ses obligations de production d'énergies renouvelables ou de végétalisation de toitures.
Quelles sanctions sont prévues en cas de non-respect des obligations ?
Contrôles et sanctions administratifs
Des contrôles administratifs peuvent être menés au cours des travaux de construction ou de rénovation des bâtiments et jusqu'à 6 ans après leur achèvement. Ils peuvent avoir lieu entre 6 heures et 21 heures et, en dehors de ces heures, lorsque les lieux sont ouverts au public.
Lorsqu'un manquement est constaté à l'occasion d'un contrôle, un rapport est remis à l'autorité administrative compétente (par exemple la préfecture ou la mairie). Une copie de ce rapport est remise au propriétaire des bâtiments qui peut faire part de ses observations à l'autorité administrative dans un délai qu'elle détermine et qui est d'au moins un mois.
Le propriétaire peut être mis en demeure de régulariser sa situation dans un délai déterminé. Si, à l'expiration du délai imparti, il n'a pas régularisé sa situation, l'autorité administrative compétente peut arrêter une ou plusieurs des sanctions administratives suivantes :
- Obliger la personne mise en demeure à consigner entre les mains d'un comptable public avant une date déterminée par l'autorité administrative une somme correspondant au montant des travaux ou opérations à réaliser
- Faire procéder d'office, en lieu et place de la personne mise en demeure et à ses frais, à l'exécution des mesures prescrites. Les sommes consignées sont alors utilisées pour régler les dépenses ainsi engagées.
- Suspendre les travaux de construction, de rénovation ou de démolition jusqu'à ce que la situation du propriétaire ait été régularisée et prendre les mesures conservatoires nécessaires, aux frais de la personne mise en demeure
- Ordonner le paiement d'une amende administrative au plus égale à 20 000 € pour une personne physique et à 100 000 € pour une personne morale
- Ordonner le paiement d'une astreinte journalière au plus égale à 300 € pour une personne physique et à 1 500 € pour une personne morale, applicable à partir de la notification de la décision la fixant et jusqu'à satisfaction de la mise en demeure ou de la mesure ordonnée.
Ces mesures sont prises après avoir communiqué au propriétaire des bâtiments les éléments susceptibles de fonder ces mesures et l'avoir informé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé d'au moins un mois.
Les amendes et les astreintes sont proportionnées à la gravité des manquements constatés. L'amende peut être prononcée jusqu'à 3 ans après la constatation des manquements.
L'acte arrêtant ces sanctions peut être publié sur le site de la préfecture, pendant une durée comprise entre 2 mois et 5 ans.
Sanctions pénales
Le fait, pour les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou toute autre personne responsable de l'exécution de travaux, de ne pas se conformer à ces obligations est sanctionné d'une amende de 45 000 € (personne physique) ou 225 000 € (personne morale).
En cas de récidive, une peine de 6 mois d'emprisonnement peut également être prononcée.
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