Vous achetez ou vendez un logement et vous vous allez signer l'acte de vente ? Il s'agit d'un acte authentique obligatoirement rédigé par un notaire. Nous faisons le point sur la réglementation.
Quels sont les éléments vérifiés par le notaire avant la signature de l'acte de vente d'un logement existant ?
Pour préparer l'acte de vente, le notaire vérifie d'abord la situation juridique du vendeur, de l'acheteur et du bien.
Situation juridique des personnes
Avant de rédiger l'acte de vente, le notaire vérifie obligatoirement les points suivants :
- Identité des 2 parties, en demandant un extrait d'acte de naissance et un document justificatif comportant une photo et la signature (carte nationale d'identité ou passeport par exemple)
- Capacité des 2 parties à signer l'acte (un mineur ou un majeur protégé doit être assisté ou représenté par une personne habilitée qui signera l'acte avec elle ou à sa place)
- Conformité de la procuration donnée à un tiers par l'acheteur ou le vendeur absent le jour de la signature de l'acte
- Casier judiciaire de l'acheteur pour s'assurer qu'il ne fait pas l'objet d'une interdiction d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation.
Situation juridique du bien
Le notaire vérifie notamment les points suivants :
- Origine de propriété du vendeur (vente, donation, succession...)
- État hypothécaire pour attester de la capacité du vendeur à disposer librement du bien et pour connaître les inscriptions hypothécaires
- Règles d'urbanisme applicables (demande d'un certificat d'urbanisme)
- Situation cadastrale
- Droit de préemption de la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) pour les terrains agricoles
- Droit de préemption des collectivités territoriales (droit de préemption urbain, commercial, des espaces naturels sensibles)
- Droit de préemption des coindivisaires quand il y a indivision.
Quel est le contenu de l'acte de vente d'un logement existant et de ses annexes ?
Mentions obligatoires de l’acte de vente
L'acte définitif doit mentionner les informations suivantes :
- Coordonnées du vendeur et de l'acheteur
- Adresse du bien
- Origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...)
- Descriptif détaillé du bien, de ses équipements et annexes en veillant à la concordance entre la situation réelle et les titres de propriété
- Existence d'une hypothèque et/ou d'une servitude
- Prix de vente
- Modes de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier)
- Montant des honoraires de la personne chargée de la vente et à qui en incombe le paiement
- Date de transfert de propriété et de jouissance (souvent fixée à la signature de l’acte authentique et au paiement du prix)
- Conditions suspensives lorsqu'il en existe
- Informations concernant la copropriété
- Informations sur les conditions d'exercice du droit de réflexion quand il n'y a pas eu de promesse de vente.
Documents annexés à l’acte de vente
Les justificatifs obtenus par le notaire lors de ses vérifications sont annexés à l'acte de vente :
- Certificat d’urbanisme
- Droit de préemption urbain purgé
- Levée d’hypothèque
- État daté et documents de la copropriété (fiche synthétique de la copropriété, règlement de copropriété et état descriptif de division et procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années, carnet d’entretien de l’immeuble, DTG s’il existe ou plan pluriannuel de travaux, attestation de superficie).
De même, un dossier de diagnostics techniques immobiliers fourni par le vendeur doit obligatoirement être annexé à l'acte de vente.
Est-il possible de bénéficier d'un délai de réflexion avant de signer l'acte de vente pour un logement existant ?
La possibilité de se rétracter diffère selon que vous êtes vendeur ou acheteur :
Acheteur
Si un compromis de vente a été signé avant l'acte définitif de vente, l'acheteur a déjà bénéficié d'un délai de rétractation de 10 jours. Il n’y a pas de délai de réflexion supplémentaire avant de signer l’acte authentique.
A l’inverse, si la vente est conclue directement par acte authentique (sans avant-contrat), l'acheteur a un délai de rétractation de 10 jours calendaires avant de signer l'acte de vente.
Le point de départ de ce délai commence le lendemain de la 1re présentation de la lettre RAR ou de la remise en main propre du projet d’acte et de ses annexes par le notaire. Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.
Pendant ce délai, l'acte authentique ne peut pas être signé et aucune somme d'argent ne peut être réclamée.
Vendeur
Le vendeur ne bénéficie pas de délai de réflexion.
Faut-il être présent chez le notaire pour signer l'acte de vente d'un logement existant ?
Non, la présence physique de l’acheteur ou du vendeur n’est pas obligatoire pour signer l’acte de vente.
Il est possible de :
- Se présenter personnellement et signer l’acte (sur papier ou électroniquement)
- Se faire représenter par un tiers muni d’une procuration régulière (sous signature privée ou authentique). La représentation de la personne absente est indiquée dans l'acte de vente
- Comparaître par visioconférence devant le notaire qui recueille le consentement et la signature électronique.
Comment signe-t-on l'acte de vente d'un logement existant ?
L’acte authentique de vente est signé par l'acheteur, le vendeur ou leur représentant (qui a reçu procuration) et le notaire.
Le vendeur et l'acheteur peuvent choisir le même notaire ou avoir chacun le leur. Dans ce cas, les frais sont partagés entre les 2 notaires.
Quand l'acheteur ou le vendeur ne sait ou ne peut pas signer l'acte de vente, celui-ci est signé par un 2nd notaire ou 2 témoins.
L'acte de vente est signé sur support papier ou sur support électronique. Quel que soit le support, le notaire lit l'acte de vente à haute voix avant que l'acheteur et le vendeur le signent.
Acte sur papier
Le notaire a l'obligation de faire figurer les mentions suivantes sur l'acte :
- Date en toutes lettres et lieu où l'acte est passé
- Nom et lieu d'établissement du notaire qui reçoit l'acte
- Noms, prénoms et domiciles des parties et de tous les signataires de l'acte
- Noms et domiciles des témoins
- Numérotation de chaque page et nombre total indiqué en fin de l'acte
- Mention que l'acte a été lu par les parties ou que lecture leur en a été donnée
- Nombre de blancs barrés, ainsi que les mots et nombres rayés.
Le document doit être rédigé sans surcharge, ni interligne, ni addition. Le notaire y fait figurer l'image de son sceau.
Les pièces annexées à l'acte doivent être signées du notaire.
Si les parties déclarent qu'elles ne savent pas ou ne peuvent pas signer, l'acte doit le mentionner.
La qualité du papier doit offrir toute garantie de conservation. Le texte ainsi que les signatures et paraphes doivent être indélébiles.
Le notaire qui a rédigé l'acte en garde un original appelé la minute. Elle est conservée aux archives de l'étude notariale pendant 75 ans, puis elle est transférée aux archives publiques.
Après la signature, le notaire enregistre une copie de l'acte de vente auprès du service de publicité foncière et au cadastre.
Acte sur support électronique
L'acte de vente peut être signé sur support électronique, on parle alors d'un acte authentique électronique (AAE).
Le notaire a l'obligation de faire figurer les mentions suivantes sur l'acte :
- Date en toutes lettres et lieu où l'acte est passé
- Nom et lieu d'établissement du notaire qui reçoit l'acte
- Noms, prénoms et domicile des parties et de tous les signataires de l'acte
- Mention que l'acte a été lu par les parties ou que lecture leur en a été donnée
- Noms et domiciles des témoins.
Le document doit être rédigé sans surcharge, ni interligne, ni addition.
Lors du rendez-vous chez le notaire, la lecture de l'acte et de ses annexes est faite sur un grand écran.
Les parties signent l'acte sur une tablette avec un stylet électronique.
Le notaire appose sa signature et son sceau avec une clé informatique qui certifie la signature et la rend inviolable.
La date et le lieu des signatures sont automatiquement validés et l'acte ne peut plus être modifié.
Le notaire utilise un système de traitement de l'information agréé par le Conseil supérieur du notariat (CSN). Il garantit l'intégrité et la confidentialité du contenu de l'acte dématérialisé.
L'AAE est envoyé au minutier central électronique des notaires de France (MICEN) où l'acte, ses annexes et les signatures de toutes les parties sont conservés.
Le notaire peut délivrer une copie d'un acte dématérialisé sur support papier ou électronique. Il y fait figurer la date, sa signature électronique sécurisée et l'image de son sceau.
Les copies dématérialisées peuvent être transmises par voie électronique par le notaire dans des conditions garantissant l'intégrité de l'acte, la confidentialité de la transmission, l'identité de l'expéditeur et du destinataire.
Après la signature, le notaire enregistre une copie de l'acte de vente auprès du service de publicité foncière et au cadastre.
Notaire
Que doit-on payer à la signature de l'acte de vente d'un logement existant ?
Le jour de la signature de l'acte de vente, l'acheteur doit payer l'intégralité du prix de la vente et des frais de notaire.
Prix de vente
Le prix de vente du bien est payé par virement s'il est supérieur ou égal à 3 000 €.
Le notaire délivre un reçu à l'acheteur. Il transfère le montant de la transaction au vendeur après l'enregistrement de l'acte auprès du service de publicité foncière.
S'il reste des fonds au crédit de l'acheteur après l'enregistrement, le notaire lui adresse un chèque ou un virement avec l'état détaillé des frais et des honoraires.
Dans le cas contraire, il lui demande le complément de provision avant de lui envoyer son titre de propriété.
Frais de notaire
Les frais d'actes notariés sont à la charge de l'acheteur. Le vendeur et l'acheteur peuvent en décider autrement.
Ces frais se composent des éléments suivants :
- Droits et taxes collectés par le notaire et reversés au Trésor public (droit d'enregistrement, taxe de publicité foncière ou taxe sur la valeur ajoutée)
- Rémunération du notaire (rédaction de l'acte de vente, consultations, expertise…)
- Frais engagés pour le compte du vendeur et de l'acheteur (extrait de cadastre, par exemple).
Le montant des frais notariés reste le même quand le vendeur et l'acheteur ont chacun leur notaire. Les frais sont alors partagés entre les 2 notaires.
Il est possible d'évaluer le montant de ces frais grâce à un simulateur :
Calculer le montant des frais d'acquisition d'un bien immobilier ↗
Doit-on publier l'acte de vente d'un logement existant au service de la publicité foncière ?
Le notaire doit assurer la publicité foncière en enregistrant l'acte de vente au service de publicité foncière ou au livre foncier.
Cas général
L'acheteur devient propriétaire du bâtiment à la signature de l'acte de vente.
Le notaire fait ensuite publier l’acte authentique de vente au service de publicité foncière dont dépend le logement :
Service de la publicité foncière et de l'enregistrement
La publication a pour effet de rendre la vente opposable aux tiers : l’acte devient public et le droit de propriété de l’acheteur est protégé.
En Alsace-Moselle
L'acheteur devient propriétaire du terrain à la signature de l'acte de vente.
Dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, ce transfert de propriété devient opposable aux tiers après la publication de l'acte au livre foncier.
Bureaux du Livre Foncier en Alsace-Moselle
Quand reçoit-on son acte de propriété d’un logement existant?
Après l'enregistrement au service de publicité foncière, le notaire notifie la copie de l'acte de propriété à l'acheteur en main propre ou par lettre RAR ou par un commissaire de justice.
Cette copie, revêtue des cachets de l'administration fiscale, constitue le titre de propriété.
Le délai de réception de cette copie est d'environ 6 mois après la signature de l'acte de vente.
Source : Service-Public.gouv.fr (Direction de l'information légale et administrative). Réutilisée sous Licence Ouverte (Etalab). Ce site est indépendant et n'est pas édité par l'administration.
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