Le bail professionnel est un contrat de location d'un local utilisé pour une activité qui n'est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Il concerne donc principalement les professions libérales. Plus souple que le bail commercial, il est cependant soumis à certaines règles.
Qu'est-ce qu'un bail professionnel ?
Le bail professionnel est un contrat de location de locaux destinés à l’exercice exerce une activité libérale. Celle-ci peut être réglementée (expert-comptable, médecin, vétérinaire, architecte, avocat, etc.) ou non réglementée (formateur, conseil en gestion, consultant, etc.).
Le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être écrit. Il peut être rédigé par les parties elles-mêmes, par un notaire ou un avocat.
Quelle est la durée du bail professionnel ?
La durée du bail professionnel est fixée à 6 ans minimum.
Au terme de ce délai de 6 ans, le bail professionnel est automatiquement prolongé pour la même durée : on dit qu'il est tacitement reconduit. Le bailleur ou le locataire peuvent décider d’y mettre fin .
Quel est le contenu du contrat de bail professionnel ?
Le contenu du contrat de bail professionnel est librement déterminé par les parties.
Il comporte habituellement les éléments suivants :
- Informations sur l'identité du bailleur et du locataire
- Description du local et, dans certains cas, des locaux annexes
- Durée du bail (6 ans au minimum)
- Montant du loyer, conditions de paiement et de révision du loyer
- Répartition des charges entre le bailleur et le locataire
- Le versement d'un dépôt de garantie n'est pas obligatoire.
- Obligations respectives du locataire et du bailleur : par exemple, paiement du loyer pour le locataire et garantie de la jouissance paisible des lieux pour le bailleur.
Le bailleur doit annexer au contrat de location les 2 diagnostics suivants :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) qui évalue la consommation d’énergie du local
- État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) qui indique les risques environnementaux selon la zone géographique.
Faut-il établir un état des lieux ?
Un état des lieux à l'entrée et à la sortie du locataire doit être établi de l'une des façons suivantes :
- Soit par le bailleur et le locataire, à l'amiable, et de façon contradictoire, c'est-à-dire que chaque partie est en mesure d'exposer son point de vue.
- Soit par un commissaire de justice, à l'initiative du bailleur ou du locataire. Dasn ce cas, les frais sont partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.
L'état des lieux doit être joint au contrat de location ou conservé par chacune des parties.
Si un état des lieux n'est pas établi, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives. Il s'agit de l'entretien courant et des petites réparations à la charge du locataire pendant toute la durée du bail (par exemple : entretien des plafonds, murs et cloisons du local, des joints des canalisations d'eau, etc.).
Faut-il verser un dépôt de garantie ?
Le versement d'un dépôt de garantie n'est pas obligatoire, mais le contrat de bail peut prévoir que le locataire doit en verser un. Dans ce cas, son montant est librement fixé par les parties.
Cette somme est remboursée au locataire quand il quitte les lieux s'il a rempli toutes ses obligations (par exemple, paiement du loyer ou de certaines réparations).
Comment le loyer est-il fixé et révisé?
Le montant du loyer est librement fixé par les parties. Ses modalités de paiement (mensuel, trimestriel, en début ou fin de terme) sont précisées dans le contrat de bail professionnel.
La révision du loyer n'est pas imposée par la loi mais le contrat peut prévoir une révision en fonction d'un indice : par exemple, l'indice des loyers d'activités tertiaires (ILAT) ou l'indice du coût de la construction (ICC).
Si rien n'est précisé dans le contrat de bail, le montant du loyer reste le même pendant toute la durée du bail.
Qui doit régler les charges, impôts et taxes ?
Il n’existe pas de réglementation sur le paiement des charges, impôts et taxes dans le bail professionnel.
La répartition des charges, impôts et taxes se fait d’un commun accord entre le bailleur et le locataire.
Très souvent, le bail prévoit que les gros travaux sont à la charge du bailleur. Les petits travaux d’entretien courant, comme la réparation de fuites ou la maintenance des installations, sont à la charge du locataire.
En l’absence de stipulation précise dans le contrat de bail, le bailleur supporte les charges qui sont liées à la propriété (impôts fonciers, assurance de l’immeuble).
En cas de litige entre le bailleur et le locataire, c'est le tribunal judiciaire qui est compétent.
Le locataire peut-il sous louer son local professionnel ?
Le locataire peut sous-louer son local, sauf si le contrat de bail l'interdit. Il doit alors en informer le bailleur par écrit.
Le sous-locataire n’a aucun lien juridique direct avec le bailleur. Le locataire principal (initial) reste entièrement responsable vis-à-vis du bailleur pour le paiement du loyer, l’entretien des locaux et le respect des obligations contractuelles.
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