Le professionnel libéral a plusieurs options pour choisir son local professionnel. Il peut louer un local entièrement dédié à l’exercice de son activité (bail professionnel) ou bien un local ayant une partie réservée à l’habitation (bail mixte). Il peut également choisir d’exercer son activité à domicile.
Exercice d’une activité libérale dans un local dédié
En cas d’exercice dans des locaux exclusivement à usage professionnel, il faut conclure un bail professionnel. En accord avec le bailleur, il est possible de placer ce bail sous le statut des baux commerciaux. Ce choix a des conséquences importantes, notamment sur la durée et le renouvellement du bail.
Bail professionnel
Le professionnel libéral peut choisir d’exercer son activité dans un local professionnel dédié . Dans ce cas, il conclut un contrat de bail professionnel.
L’activité exercée peut être une activité libérale réglementée (expert-comptable, médecin, vétérinaire, architecte, avocats, etc. ) ou non réglementée (consultant, conseil en gestion, etc).
Notre fiche « Professions libérales réglementées et non réglementées » précise la distinction.
Le bail professionnel est soumis aux règles d’ordre public suivantes :
- Contrat de bail écrit
- Durée de 6 ans minimum
- Résiliation possible à tout moment par le locataire : il doit notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois. En revanche, le bailleur n’a pas la possibilité de mettre fin au bail avant un délai de 6 ans.
- Renouvellement automatique (« tacite reconduction ») au bout de 6 ans pour la même durée.
Bail professionnel soumis au statut des baux commerciaux
Le bailleur et le locataire (professionnel libéral) peuvent décider de placer volontairement le contrat de bail professionnel sous le statut des baux commerciaux. Il s’agit d’un ensemble de règles qui s'applique automatiquement.
Ces règles sont d’ordre public : il n’est donc pas possible pour les parties d’y déroger.
De plus, l’adoption du statut des baux commerciaux est totale : ce sont toutes les règles du bail commercial qui s'appliquent :
- Durée du bail de 9 ans
- Résiliation du bail par le locataire tous les 3 ans
- Droit au renouvellement du bail à l’expiration d’un délai de 9 ans
- Versement d'une indemnité d'éviction par le bailleur en cas non-renouvellement du bail
- Révision du loyer tous les 3 ans ou en fonction d’une clause d’échelle mobile, etc.
Exercice d’une activité libérale à domicile
En pratique, le professionnel libéral exerce souvent son activité professionnelle à domicile. Il peut exercer chez lui, dans sa résidence principale, uniquement s’il respecte certaines conditions. Il peut rechercher un local dont une parte sera réservée à l’habitation en signant un bail mixte.
Exercice dans sa résidence principale
Le professionnel libéral qui a signé un bail d’habitation peut décider d’exercer son activité professionnelle à son domicile. Cela n’est pas toujours possible et nécessite de respecter plusieurs conditions. En effet, lorsque le professionnel est locataire, il doit notamment vérifier que son bail d’habitation autorise l’exercice d’une activité libérale.
Notre fiche sur l’exercice d’une activité professionnelle à domicile précise les conditions à respecter.
Exercice dans des locaux à usage mixte
Le professionnel peut rechercher un local dont une partie sera réservée à l’habitation et une autre à l’exercice de son activité professionnelle libérale. Dans ce cas, il signe un contrat de bail mixte qui est à usage professionnel et à usage d'habitation.
Ce contrat est soumis aux règles du bail d’habitation qui sont les suivantes :
- La durée du bail mixte est de 3 ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique et de 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale.
- Le loyer est librement fixé par les parties. Son montant peut être révisé annuellement en fonction de l’IRL.
- Le locataire peut résilier le bail en respectant un préavis de 3 mois. En l’absence de résiliation de sa part, le contrat de bail mixte est automatiquement reconduit (« tacite reconduction ») pour une durée fixe de 3 ou 6 ans.
- Le bailleur a la possibilité de mettre un terme au contrat uniquement au bout de 3 ans ou 6 ans (selon la durée du bail) avec un préavis de 6 mois. Il doit justifier de motifs précis : reprise du logement pour l’habiter, reprise du logement pour le vendre ou reprise du logement pour un motif légitime et sérieux (par exemple : non-paiement du loyer).
Bail professionnel, bail commercial, bail mixte : quelles sont les différences ?
| Bail professionnel | Bail commercial | Bail mixte (habitation et professionnel) | |
| Durée du bail | 6 ans | 9 ans | 3 ans pour personne physique 6 ans pour personne morale |
| Rupture anticipée du bail |
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| Le locataire doit donner congé en respectant un préavis de 3 mois. Il doit utiliser l’un des moyens suivants :
Délai de préavis est raccourci à 1 mois si le logement est situé en zone tendue. Le bailleur ne peut donner congé (son préavis) au locataire qu’à la date d'échéance du bail pour l’un des motifs suivants :
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| Renouvellement du bail |
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| en l’absence de congé, le bail se poursuit aux mêmes conditions. |
| Révision du loyer | Pas obligatoire. Librement fixé dans le bail en fonction de l'indice des loyers d'activités tertiaires (ILAT) ou de l'indice du coût de la construction (ICC). | Le loyer est obligatoirement révisé :
| Loyer révisé chaque année si une clause du bail le prévoit en fonction de l’IRL |
| Cession du bail | Possible sauf si le bail l’interdit. Le bail peut prévoir des conditions particulières (rédaction d’un acte notarié, accord préalable du bailleur) | Dans le cadre de la vente du fonds de commerce, le bailleur ne peut pas refuser la cession du bail commercial. Dans la plupart des cas, le bailleur doit donner son accord avant la cession. | Possible de mettre en vente un logement loué |
| Sous-location du bail | Possible mais le bailleur doit en être informé | Interdite sauf autorisation écrite par le bailleur | interdite ou autorisée à certaines conditions. |
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