Sous-sol ou combles : peut-on en faire un logement pour y habiter ou le louer ?

Dans tous les cas, votre sous-sol ou vos combles doivent respecter des critères de salubrité visant à protéger la santé des personnes et à éviter les risques (par exemple, incendie ou effondrement). Notamment, les matériaux de construction, des canalisations et des revêtements ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des occupants (par exemple, installation électrique dangereuse ou revêtements dégradés dangereux contenant du plomb ou de l’amiante).

Dans tous les cas, votre sous-sol ou vos combles doivent respecter des caractéristiques de salubrité et de décence, notamment :

• Local clos et couvert
• Étanchéité à l'air suffisante des portes, fenêtres, murs et parois donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés
• Absence d'exposition à des sources de pollution par les ouvertures (par exemple, gaz d'échappement)
• État conforme des dispositifs de retenue des personnes (par exemple, garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons)
• Matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentant pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires (par exemple, moisissures ou revêtements dégradés contenant du plomb à de fortes concentrations)
• Réseaux et branchements d'électricité et de gaz et équipements de chauffage et de production d'eau chaude en bon état d'usage et de fonctionnement
• Dispositifs d'ouverture et éventuels dispositifs de ventilation en bon état
• Pièce principale destinée au séjour et au sommeil ayant un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre (l'éclairement naturel est suffisant lorsqu'il vous permet de lire par temps clair et en pleine journée sans recourir à un éclairage artificiel alors que vous êtes installé au centre de la pièce)
• Performance énergétique minimale
• Présence d’éléments d'équipement et de confort rendant le local conforme à l'usage d'habitation (chauffage, eau potable, évacuation des eaux usées, cuisine, salle de douche ou de bain, WC, installation électrique aux normes)
• Pièce principale ayant soit une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, soit un volume habitable d’au moins 20 m³.

Si vous louez votre sous-sol ou vos combles sans respecter le règlement sanitaire départemental (RSD) et les caractéristiques de décence et de salubrité, vous risquez des sanctions civiles (par exemple, réduction ou suspension du loyer, dommages et intérêts). Vous risquez aussi des sanctions administratives (par exemple, contravention, astreinte financière jusqu’à la réalisation des travaux, interdiction d’habiter avec obligation de relogement du locataire).

Ces travaux peuvent être les suivants :

• Création ou changement d’une ouverture ou des huisseries (porte, volet, fenêtre, fenêtre de toit ou baie vitrée)
• Isolation thermique par l’extérieur (ITE)
• Réparation de toiture
• Création d’un accès extérieur (par exemple, escalier)
• Création d’un sas d’entrée
• Création d’une bouche d’aération extérieure (par exemple, d’une ventilation mécanique contrôlée) ou d’une cheminée.

Dans ce cas, vous devez déposer une déclaration préalable (DP). Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent :

En principe, des travaux intérieurs (par exemple, changement des revêtements ou du mode de chauffage, installation d’une VMC, mise aux normes du réseau électrique ou rénovation d’une salle de bain) sont dispensés de formalité administrative.

Cependant, vous devez déposer une déclaration préalable (DP) si vos travaux intérieurs modifient des éléments protégés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Par exemple il peut s’agir d’une moulure, d’une fresque murale ou d’une cheminée ancienne.

Pour le savoir, vous devez contacter le service de l’urbanisme de votre mairie (ou le Basu pour Paris) :

Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent :

Si vous créez de la surface de plancher (agrandissement, surélévation, creusement), vous devez déposer une déclaration préalable (DP) ou un permis de construire (PC).

Vous devez vérifier si votre construction se trouve dans une zone urbaine d'une commune couverte par un PLU ou dans un site protégé.

Vous pouvez obtenir ces informations auprès de votre mairie (ou du Basu pour Paris).

L’autorisation d’urbanisme à déposer est différente selon la situation du terrain et la surface de votre projet :

Si l’aménagement de vos combles crée de la surface de plancher, vous devez déposer une déclaration préalable (DP). Votre aménagement est dispensé de formalité d’urbanisme si vos combles constituent déjà de la surface de plancher.

Cependant, si vous modifiez l’aspect extérieur de votre bâtiment, vous devez déposer une DP.

Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent :

La transformation de 5 m² ou moins de surface close et couverte de garage en habitation est dispensée de formalité d’urbanisme. Cependant, si vous modifiez l’aspect extérieur de votre bâtiment, vous devez déposer une déclaration préalable (DP).

La transformation de plus de 5 m² de surface close et couverte de garage en habitation est toujours soumise à DP, sans plafond de surface.

Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent :