Le bail dérogatoire (ou de courte durée) également appelé bail précaire est un contrat de location de locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds de commerce d'une durée maximale de 3 ans. Les règles protectrices du statut des baux commerciaux ne s'appliquent pas. Le bail dérogatoire est adapté pour l’ouverture d’un magasin éphémère ou « pop up store » ou pour tester le lancement d'une nouvelle activité.
À quelles conditions peut-on conclure un bail dérogatoire ?
Un bail dérogatoire (ou de courte durée) peut être conclu lorsque toutes les conditions suivantes sont réunies :
- Le contrat de bail doit être établi par écrit.
- Le bailleur et le locataire doivent exprimer clairement leur volonté d'écarter le statut des baux commerciaux. Ce statut correspond à un ensemble de règles qui s'applique automatiquement au contrat de bail commercial. Il permet au locataire de bénéficier de différents avantages : le droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans, le versement d'une indemnité d'éviction au locataire en cas de non-renouvellement ou la révision du loyer tous les 3 ans ou en fonction d'une clause d'échelle mobile.
- La durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas dépasser 3 ans. Il n'y a pas de durée minimum imposée.
Si ces conditions ne sont pas réunies, ce sont les règles du statut des baux commerciaux qui s'appliquent.
Le bailleur et le locataire bénéficient d'une grande liberté pour insérer toutes les clauses correspondant à leurs besoins : le type d'activité exercée dans le local , le montant du loyer et des charges, etc.
Un état des lieux est-il nécessaire dans un bail dérogatoire ?
Un état des lieux doit être effectué au moment de la prise de possession des locaux (état des lieux d’entrée) et joint au contrat de bail.
Un état des lieux doit aussi être établi moment de la restitution des locaux (état des lieux de sortie).
Ces 2 états des lieux sont établis par les parties de l'une des façons suivantes :
- Soit à l'amiable
- Soit par une personne mandatée par les parties (par exemple un agent immobilier)
Quel est le montant du loyer du bail dérogatoire ?
Le loyer est fixé librement par les parties et n'est pas plafonné.
Les parties peuvent prévoir une clause d'indexation du loyer : le loyer peut alors varier automatiquement, à la hausse ou à la baisse, selon l'indice des loyers commerciaux (ILC)) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)).
Quelles sont les obligations du locataire à la fin du bail dérogatoire ?
En principe, le bail dérogatoire est conclu pour une durée déterminée et il cesse automatiquement à la date prévue dans le contrat. Il n'est donc pas nécessaire que le bailleur donne congé au locataire. De son côté, le locataire n'a pas à adresser son congé 6 mois à l'avance au bailleur.
À la fin du bail, le locataire doit suivre les étapes suivantes :
- Libérer les lieux
- Rendre les clefs le dernier jour du contrat
- Établir un état des lieux de sortie.
Que se passe-t-il si le locataire reste dans les lieux après la fin du bail ?
Lorsque le locataire reste dans les locaux après la fin du bail, le bailleur doit lui demander par écrit de quitter les lieux. S'il ne le fait pas, le bail dérogatoire se transforme automatiquement en bail commercial.
Demande du bailleur de quitter les lieux
Lorsque le locataire reste dans les lieux après la date de fin du bail, le bailleur doit mettre fin à cette occupation des locaux. Cela lui permet ainsi d’éviter la transformation du bail dérogatoire en bail commercial.
Pour récupérer les locaux, le bailleur a un délai d’un mois à compter de la date de fin fixée dans le bail pour demander au locataire de quitter les lieux. Pour cela, il doit lui adresser un des documents suivants :
- Soit un congé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
- Soit une lettre recommandée avec AR demandant au locataire de quitter les lieux
Absence de réaction du bailleur
Si le locataire se maintient dans les locaux à l'expiration de la durée du bail dérogatoire, et que le bailleur ne s'est pas pas manifesté au plus tard dans un délai d'un mois, un nouveau bail est automatiquement conclu. Ce nouveau bail est soumis au statut des baux commerciaux.
En d'autres termes, lorsque le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, il bénéficie alors d'un bail commercial. Celui-ci prend effet dès le lendemain de la date d’expiration contractuelle du bail dérogatoire.
Exemple
Un bailleur annonce au locataire 2 jours après le terme du bail dérogatoire qu'il ne souhaite pas poursuivre le contrat. Dans ce cas, le locataire ne peut pas revendiquer le bénéfice d'un bail commercial.
Le locataire peut-il résilier le bail de courte durée avant la date de la fin du contrat ?
Le bail dérogatoire (ou de courte durée) est signé pour une période ferme. Cela signifie qu'il n'est pas possible de mettre un terme au contrat avant la date de fin fixée dans le contrat.
Le locataire qui souhaite quitter les lieux avant la fin du bail de courte durée doit en principe payer les loyers pendant toute la durée prévue dans le contrat. Il peut toutefois essayer de négocier à l'amiable avec le bailleur pour un départ anticipé.
Cependant, les parties ont la possibilité d’insérer une clause de résiliation au moment de la signature du contrat de bail. Cette clause permet ainsi de mettre fin au contrat avant le terme prévu. Elle précise les conditions de cette résiliation (délai de préavis, notification, etc).
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