La livraison correspond à l’étape au cours de laquelle le promoteur remet à l’acheteur les clés d’un logement neuf acheté en vente en l’état futur d’achèvement (Vefa). Ce moment permet à l’acheteur de vérifier que le bien livré est conforme au contrat de vente et aux prestations prévues. La livraison produit également plusieurs conséquences juridiques importantes entre le vendeur et l’acheteur. Nous faisons le point sur la réglementation applicable.
Qu'est-ce que la livraison d'un logement en Vefa ?
La livraison consiste en la prise de possession du bien (appartement ou maison) par l’acheteur, matérialisée par :
- la remise des clés du logement
- la signature d’un procès‑verbal ou d’un document d’état des lieux et de remise des clés, établi contradictoirement entre le promoteur et l’acheteur, pouvant contenir des réserves (par exemple défauts apparents, finitions à reprendre, etc.).
Le vendeur doit convoquer l'acheteur en vue de la livraison du logement par lettre RAR. Lors du rendez-vous de livraison du logement, l’acheteur peut se faire accompagner par un professionnel du bâtiment ou un commissaire de justice.
Quand la livraison du logement en Vefa peut-elle être effectuée ?
La livraison est effectuée lorsque le logement est achevé.
Il est considéré comme achevé lorsque les ouvrages essentiels et les équipements indispensables à son utilisation normale, conformément à sa destination, ont été réalisés et installés.
En pratique, pour être considéré comme achevé :
- Le logement doit être alimenté en eau, gaz, électricité et équipé pour pouvoir être chauffé
- L’immeuble doit avoir des escaliers accessibles, un ascenseur qui fonctionne, des parties communes éclairées et une antenne collective posée.
Les imperfections mineures (par exemple, les salissures des peintures petits défauts de réglage de portes, etc.) qui n’affectent pas l’habitabilité du logement et qui n'empêchent pas l'utilisation des ouvrages et des éléments d'équipements, ne font pas obstacle à la livraison.
Ces défauts pourront faire l’objet de réserves.
Quels sont les conséquences de la livraison d’un logement en Vefa ?
La livraison du bien à l’acheteur emporte plusieurs conséquences.
Conséquences de la livraison sur l’obligation de paiement du prix
Exigibilité du paiement du solde du prix du logement
La livraison du logement est le moment où le solde du prix de vente du bien, correspondant à 5 % du prix global, devient exigible. En pratique, le promoteur envoie à l’acheteur le dernier appel de fonds que celui-ci doit acquitter dans les délais contractuellement convenus.
Consignation du solde du prix du logement
Lors de la livraison du bien, des malfaçons ou des défauts de conformité peuvent être constatés. Ils font alors l’objet de réserves notées dans le procès-verbal de livraison signé par l’acheteur et le promoteur.
Dans ce cas, l’acheteur est autorisé à consigner le solde du prix. Cela signifie qu’il ne paie pas directement au promoteur la partie restante du prix de vente mais la dépose entre les mains d’un tiers (par exemple, un notaire).
La consignation du solde du prix permet ainsi à l’acheteur de suspendre le paiement direct du prix au vendeur tout en obtenant la délivrance du bien. En effet, le promoteur (vendeur) ne peut pas refuser de livrer le logement au motif que le solde est consigné et non versé entre ses mains.
En l’absence d’accord des parties (acheteur et promoteur) sur le lieu et les conditions de la consignation, elle doit être réalisée à la Caisse des Dépôts et Consignations.
Il est possible d’utiliser le formulaire suivant :
Conséquences de la livraison sur la garantie des vices apparents et défauts de conformité
Le vendeur en Vefa est tenu de délivrer un logement conforme :
- Aux documents contractuels (plans, devis, descriptif, règlement de copropriété, documents publicitaires ayant valeur contractuelle etc)
- Aux techniques, normes et usages admis par les professionnels du bâtiment
- Aux prescriptions techniques applicables au moment des travaux (DTU, normes NF, avis techniques etc)
- Aux exigences de solidité, de sécurité, d’étanchéité, de durabilité et de fonctionnalité attendues d’un professionnel compétent.
Il arrive toutefois que le logement livré présente des désordres (malfaçons, vice de construction, défaut de conformité etc) . On distingue alors les vices apparents et les vices cachés.
Un vice est considéré comme apparent lorsqu’il peut être constaté par un acheteur non professionnel, lors de vérifications simples, sans investigations techniques particulières ni intervention d’un expert. En pratique, est apparent le désordre dont les manifestations et conséquences sont tout de suite visibles pour l’acheteur.
À l’inverse, les vices cachés sont ceux qui sont découverts à l’usage du logement ou après des examens particuliers (études de sol, investigations dans la structure, etc.).
La livraison du logement a une importance particulière pour les vices apparents. En effet, lorsque la livraison intervient après la réception des travaux entre le promoteur et les entreprises, l’acheteur dispose d’un délai d’un an à compter de l’expiration du mois suivant la prise de possession pour agir contre le vendeur au titre de la garantie des vices apparents.
Concrètement, lorsque l’acheteur constate des vices apparents, il peut engager une action en garantie des vices apparents à l’encontre du promoteur. Cette action doit être exercée avant l’expiration du délai (en fonction de l’évènement le plus tardif) :
- soit de 1 an à compter de la réception,
- soit de 13 mois à compter de la prise de possession.
Passé ce délai, la responsabilité du vendeur ne peut plus être recherchée au titre des vices apparents.
Conséquences de la livraison sur les pénalités de retard
Les parties (vendeur et acheteur) peuvent inclure dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) du bien, une clause pénale fixant forfaitairement les dommages‑intérêts dus en cas de retard de livraison (pénalités par jour de retard, etc.).
La clause pénale a une fonction comminatoire (inciter le vendeur à réaliser le bien dans les délais) et une fonction réparatrice (évaluation conventionnelle anticipée du préjudice).
Ainsi :
- Si le bien est achevé et habitable à la date prévue de livraison, l’acheteur ne peut pas demander le paiement de pénalités
- S’il y a un retard de livraison au regard de la date contractuelle, le vendeur doit, en principe, verser les pénalités de retard prévues.
Conséquence de la livraison sur la répartition des risques et des responsabilités
En Vefa, la livraison entraîne le transfert de la garde du logement du promoteur à l’acheteur. Il en devient le gardien. Cela signifie qu’à partir de cette date, l’acheteur devient responsable de son bien au quotidien et doit veiller à son usage, à son entretien et à sa sécurité.
A compter de la livraison si le logement cause un dommage à un tiers (par exemple, une tuile qui se détache et blesse un passant, ou une fuite d'eau qui endommage l'appartement du voisin), la responsabilité délictuelle de l’acheteur peut être recherchée.
De même, le contrat de vente peut prévoir que l'acheteur se charge lui-même de certains travaux de finition ou d'aménagement après la livraison (par exemple la pose de certains revêtements, l’installation d’une cuisine équipée ou d’autres aménagements autorisés).
Il en accepte alors les coûts de réalisation et les responsabilités qui en découlent. Si ces travaux occasionnent un dommage — à lui-même, à un tiers ou aux parties communes de l'immeuble — il ne pourra pas se retourner contre le promoteur.
Quelles sont les conséquences en cas de retard de livraison d'un logement en Vefa ?
Dans une vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur a l’obligation de construire et de livrer le bien dans un délai déterminé contractuellement avec l’acheteur.
Le retard de livraison constitue un manquement à cette obligation qui peut engager la responsabilité contractuelle du promoteur.
En cas de retard, l’acheteur peut :
- Refuser de payer le solde du prix tant que le vendeur n’a pas exécuté son obligation de livraison. C’est ce qu’on appelle l’exception d’inexécution. Toutefois, cette situation doit être appréciée avec prudence. Si le contrat contient une clause résolutoire pour absence de paiement, le vendeur peut adresser à l’acheteur un commandement de payer. Dans ce cas, dans le délai d’un mois à compter de la réception de l’acte, l’acheteur doit régulariser le paiement ou saisir le juge pour demander la suspension de la clause. Il est recommandé de se faire accompagner par un avocat
- Solliciter l’application automatique des pénalités de retard. Cette possibilité concerne uniquement les contrats comportant une clause pénale, en présence d’un retard réel non justifié par une cause de suspension valable.
- Demander la résolution de la vente, c’est-à-dire l’annulation du contrat, lorsque le retard est suffisamment grave. Cette résolution peut intervenir soit en application d’une clause du contrat, soit sur décision du juge saisi par l’acheteur. Elle est appréciée au cas par cas par les tribunaux. L’accompagnement par un avocat est nécessaire pour engager cette procédure
- Demander des dommages-intérêts indépendamment ou en complément des autres sanctions. Ainsi, tous les préjudices justifiés peuvent être indemnisés sur décision du juge, saisi par l’acheteur. Il peut s’agir de frais de relogement (loyers ou charges d’un autre logement), de perte de chance de percevoir des loyers lorsque le bien était destiné à la location (par exemple résidence de tourisme, location saisonnière), frais de garde-meubles, des intérêts intercalaires du prêt immobilier, cotisations d’assurances inutiles pendant la période de retard ou un préjudice moral. Le versement de dommages-intérêts peut être obtenu par un accord à l’amiable. Si le vendeur refuse, il est possible de saisir le tribunal de proximité (montant des demandes inférieur ou égal à 10 000 €) ou le tribunal judiciaire (montant des demandes supérieur à 10 000 €). Le recours à un avocat peut être obligatoire selon type de procédure et selon le montant du litige. Avant d'entamer cette procédure, il est important de vérifier si l’accompagnement par un avocat est obligatoire.
Que faire si le logement en Vefa n'est pas livré ?
En Vefa, le vendeur doit souscrire :
- Soit une garantie financière d'achèvement des travaux (GFA)
- Soit une garantie financière de remboursement (GFR).
La garantie d’achèvement peut être mobilisée en cas de défaillance financière du vendeur, c’est-à-dire lorsqu’il ne dispose plus des fonds nécessaires pour achever l’immeuble. Dans ce cas, le garant financier peut faire désigner un administrateur ad hoc ayant les pouvoirs du maître d’ouvrage (promoteur), pour faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement du logement et procéder à la réception du chantier avec les entreprises.
Lorsque la garantie choisie est une garantie de remboursement , la caution s’engage à rembourser les versements effectués par l’acheteur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente en raison du défaut d’achèvement du bien.
Pour tout renseignement complémentaire concernant les garanties financières, il est possible de contacter Assurance Banque Épargne Info Service :
Info Banque - Assurance
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